特定調停は任意売却の代わりになるか｜特定調停法1条

深夜にスマートフォンで「住宅ローン 払えない」と打ち込むと、返ってくる言葉の多くが任意売却です。同じ言葉ばかりが並ぶと、それが唯一の出口のように見えてきます。実際には、家と住宅ローンをめぐって置かれている手続はいくつもあって、そのうちのひとつに特定調停があります。簡易裁判所に申し立てる、費用の小さい手続です。

本稿が扱うのは、特定調停が任意売却の代わりになるのかという一点です。先に結論を書くと、代わりにはなりません。ただしそれは、特定調停が役に立たないという意味ではありません。二つが同じ軸の上に並んでいない、という意味です。条文と裁判所の公表資料は、いずれも2026年8月27日に確認しています。

見るのは三つです。特定調停法1条がこの手続をどこに置いているか。抵当権に対して何ができて、何ができないか。そして、任意売却と並べたときに、どちらが先に来る話なのか。

1. 特定調停法1条が、この手続を置いている場所

特定調停の正式な名前は「特定債務等の調整の促進のための特定調停に関する法律」といいます。平成11年法律第158号。名前は長いのですが、1条そのものは短く、この手続の位置を一文で示しています。

読むべき語は「民事調停法の特例として」の部分です。特定調停は、まったく新しく作られた独立の制度ではありません。民事調停という古い器の上に、条文を何枚か重ねた特例です。この一語が、あとで見る限界のほとんどを先に説明してしまっています。調停である以上、当事者が合意しなければ中身は決まらないからです。

誰が使えるかは2条が定めています。1項の「特定債務者」は「金銭債務を負っている者であって、支払不能に陥るおそれのあるもの」などとされ、2項の「特定債務等の調整」は「金銭債務の内容の変更、担保関係の変更その他の金銭債務に係る利害関係の調整」と書かれています。4項の「関係権利者」には「特定債務者の財産の上に担保権を有する者」が含まれます¹。

手続の実際の重さは、裁判所の公表資料のほうに書かれています。東京簡易裁判所のウェブサイト「特定調停」は、この手続を「債務の返済ができなくなるおそれのある債務者（特定債務者）の経済的再生を図るため、特定債務者が負っている金銭債務に係る利害関係の調整を行うことを目的とする手続です」と説明しています²。

費用の欄は、金額まで書かれています。個人が申し立てる場合の申立手数料は「相手方１人（社）について５００円分の収入印紙が必要です」。予納郵便切手は「相手方（債権者）１人（１社）につき、５００円分」。期間と回数については「申立てからおおよそ２か月程度の期間がかかり、申立人は２回程度裁判所に出向くことになります」と書かれています。

ここは、先に良い点として数えておきます。債権者1社あたりの実費が1000円前後、裁判所へ出向くのは2回程度、申立ては本人でもできる。滞納が始まったあとに動かせる手続のなかで、入口の敷居がここまで低いものは他に見当たりません。専門家に依頼する費用を用意できないという理由で何もできずにいる方にとって、この安さは事実として意味があります。借入先と直接話す段階でどこまで進めるかは、返済がきついとき、まず借入先に相談するとどうなるかに書きました。

もうひとつ、使われ方の実例があります。自然災害で被災した方のための私的整理の準則は、すべての借入先から同意が得られたあとに、簡易裁判所へ特定調停を申し立てる形で組み立てられています。準則そのものの中身は自然災害債務整理ガイドラインに整理しました。特定調停は、そこで合意を確定させる器として使われています。合意を作る道具ではなく、できた合意に効力を与える器。この使われ方が、次の節の話とつながります。

2. 抵当権に対して、この手続ができることと、できないこと

特定調停の調整の対象には、担保関係の変更が入っています。抵当権者も関係権利者に含まれます。ここまでを読むと、住宅ローンの抵当権も調停のテーブルに載るように見えます。載ること自体は、条文のとおりです。問題はその先で、テーブルに載った権利を誰が動かすのか、という点にあります。

特定調停法16条は、当事者が調停条項案を受諾する旨の書面を提出し、他の当事者が期日に出頭してこれを受諾したときに「合意が成立したものとみなす」と定めます。17条1項は、調停委員会が調停条項を定めることができる場合を「当事者の共同の申立てがあるとき」に限っています³。どちらも、出発点に合意が置かれています。

合意ができたときの効力は、器のほうの条文が定めています。

合意が成立して調書に書かれれば、その記載は強い効力を持ちます。裁判所のページも「これに従って弁済すればよく、それ以上の取立てを受けることはありません」と書いています。ただし、その手前に「合意が成立し」という条件が置かれていることが、この手続の性格を決めています。

合意ができなかったときの受け皿も、器のほうに置かれています。民事調停法17条は、裁判所が職権で「事件の解決のために必要な決定」をすることができると定め、特定調停法20条がこの決定について17条2項を準用しています。調停に代わる決定、と呼ばれるものです。相手方が出頭していないときにも使われます。

ただし、この決定には期限つきの弱点があります。民事調停法18条1項は、決定に対して当事者または利害関係人が異議を申し立てることができるとし、その期間を「当事者が決定の告知を受けた日から二週間」としています。同条4項は「適法な異議の申立てがあったときは、前条の決定は、その効力を失う」と定めます。同条5項により、二週間のあいだ異議が出なかったときにはじめて、決定は裁判上の和解と同一の効力を持ちます⁴。

つまり、抵当権を持っている側が二週間以内に異議を出せば、決定は効力を失います。抵当権者の同意なしに抵当権の内容を変える根拠は、特定調停法のどこにも置かれていません。これは私の評価ではなく、条文を通して読んだ結果です。

もうひとつ、条文を通して読んで意外だったことを書きます。特定調停法の本則は全24条ありますが、そこに「住宅」という語も「競売」という語も出てきません。「抵当」の文字が現れるのは附則の他法改正の部分だけです。住宅ローン専用の仕組みは、この法律には置かれていないということです。

では、競売が始まっていたらどうなるのか。停止の条文は、7条に一つだけ置かれています。

ここでいう「民事執行」は、民事執行法1条が「強制執行、担保権の実行としての競売及び……換価のための競売並びに債務者の財産状況の調査」の総称と定義しています。文言の上では、担保不動産競売もこの中に入ります。同条1項の但書が除いているのは給料や賃金などに基づく執行手続だけで、不動産競売は除外されていません⁵。

ただし、条件は三つ重なっています。停止は職権ではなく申立てによること。同条3項により理由の疎明が要ること。そして担保を立てさせられることがあること。期間も「特定調停が終了するまでの間」に限られ、恒久的なものではありません。申立てをすれば競売が必ず止まるとは限りません。

ここで、私に分からないことを先に書いておきます。住宅ローンの担保不動産競売について、7条の停止命令が実際にどれほど出ているのか。私は、条文と裁判所の手続案内までしか確かめていません。運用の実態を示す公表資料を今日の時点で持っていないので、この点は分からないと書きます。条文の文言に含まれることと、現実に命令が出ることは別の話です。

3. 任意売却と並べたとき、どちらが先に来るか

任意売却は、売却代金で債務の全額を返しきれない場合に、抵当権者の同意を得て抵当権の登記を抹消してもらう段取りを指す実務上の呼び名で、法令上の用語ではありません。特定調停は、債務の内容を合意で変えるための裁判所の手続です。前者は家を手放す側の話、後者は返済を続ける側の話です。並べて選ぶ二択ではありません。

順番としては、特定調停のほうが先に置ける段階の手続です。特定調停法2条1項が想定しているのは「支払不能に陥るおそれのあるもの」であり、まだ支払不能そのものには至っていない段階です。滞納が始まる前や、始まって間もない時期に手が届く。一方、任意売却が問題になるのは、代位弁済のあと、売却代金が残債に届かないと分かった段階です。任意売却以外の選択肢に並べたとおり、当社は任意売却を率先して勧めません。

住宅を残す方向で、条文の側に住宅の定義を置いているのは民事再生法です。196条3号が「住宅資金貸付債権」を定義し、198条が住宅資金特別条項を定めることができる場合を、197条1項が抵当権の実行手続の中止命令を定めています。特定調停法には無い、住宅専用の設計がここにはあります。要件の詳細は個人再生の住宅資金特別条項に条文の位置から書きました⁶。

ここからは私の考えです。この場面に当たる相談の記録が手元にないので、体験としてではなく意見として書きます。特定調停を自分で申し立てるかどうかの前に、決めておいたほうがよいことが一つあると私は思っています。家を持ち続ける前提で話をするのか、手放す前提も含めて話をするのか。そこが決まっていないまま裁判所へ行くと、調停の席で示せる返済の形が作れません。返済を続ける約束をするには、続けられる根拠が要るからです。

だから当社が申し上げるのは、いつもこの順番です。まず残債と滞納の月数を紙に書き出す。次に、借入先に返済方法の変更が使えるかを聞く。そのうえで、家がいくらで売れそうかという数字を持っておく。三つ目まで揃うと、続ける道と手放す道のどちらを選んでも、話の材料が同じになります。今日、結論を出す必要はありません。材料が一つ増えた状態で今日を終えれば、それで足ります。

特定調停を申し立てるべきかどうかについて、当社は判断を申し上げません⁷。どの手続が向くかは債務の内訳と滞納の深さで変わり、その見立ては法律の専門家の仕事だからです。当社ができるのは、家の側の数字を先にお出しして、判断の材料を一つ増やすところまでです。その線を越えないことが、この仕事の形だと考えています。

• 特定調停法1条は、この手続を民事調停法の特例と定めている
• 本則に「住宅」「競売」の語は置かれていない（全24条）
• 費用は相手方1人（1社）につき印紙・切手が各500円分
• 抵当権の内容は、抵当権者が同意しなければ変わらない