住宅ローンの返済が滞ってから家を失うまでには、段階があります。 段階ごとに、まだ選べる手と、残された時間が変わります。 自分に近いものを探してください。
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7つの段階
下にいくほど、選べることが減っていきます。 いちばん多く見られるのは1〜3の段階で、いちばん急ぐのは5以降です。
まだ滞納はしていないが、続けられる気がしない
滞納が始まる前のこの時点が、選べる手がいちばん多い段階です。信用情報にも、まだ滞納の記録は残っていません。
この段階で選べること
次に起きること
返済が滞ると、借入先からの督促が始まります。
期限に追われていない唯一の段階です。ここで動けるかどうかで、選べる手の数が変わります。
根拠
引き落としができず、督促の電話や書面が来ている
返済が遅れた事実が記録され始めます。ただし、この時点ではまだ借入先との話し合いの余地が残っていることが多い段階です。
この段階で選べること
次に起きること
滞納が続くと、契約の定めにより「期限の利益」を失い、残りの全額を一括で請求される段階に進みます。
まだ裁判所は関与していません。動ける幅が残っています。
「このままでは一括請求になる」という趣旨の通知が届いた
ここが分岐点です。何か月で期限の利益を失うかは法律ではなく、借入時の契約（金銭消費貸借契約）の定めによります。通知の文面に書かれている期限を、まず確かめてください。
この段階で選べること
次に起きること
期限の利益を失うと、残額の一括請求に進みます。保証会社が付いている場合は、次の段階に移ります。
通知に書かれた期限が、実際の締切です。「まだ大丈夫」と読まないでください。
保証会社や債権回収会社から通知が届いた
保証会社が本人に代わって借入先に弁済すると、その保証会社は本人に対して求償権を持ち、あわせて借入先が持っていた抵当権などの権利も行使できるようになります。連絡する相手が、銀行から保証会社に変わります。
この段階で選べること
次に起きること
話し合いがまとまらないまま時間が経つと、抵当権にもとづく競売が申し立てられます。
この段階の任意売却は、まだ落ち着いて進められます。競売の申立て後より、条件を整えやすい時期です。
根拠
裁判所から「担保不動産競売開始決定」が届いた
執行裁判所が競売の手続を開始し、その決定のなかで不動産を差し押さえる旨を宣言します。この決定は債務者に送達されます。住宅ローンは抵当権にもとづく担保不動産競売として進みます。開始決定がされた旨と配当要求の終期は公告されます。
この段階で選べること
次に起きること
執行官による現況調査が行われ、売却の準備が進みます。
裁判所の手続は、こちらの都合では止まりません。ここからは日程が外側で決まっていきます。
根拠
執行官が家に来た。入札の日程が公告された
執行裁判所は執行官に現況調査を命じます。執行官は不動産に立ち入り、占有している人に質問することができます。作成された物件明細書の写しは、一般の閲覧に供されます。売却が入札の方法で行われるときは、売却基準価額と日時・場所が公告されます。
この段階で選べること
次に起きること
入札が行われ、開札の期日を迎えます。
公告で日程が示されるため、残り時間がはっきりします。ここから逆算してください。
根拠
入札が始まった。または開札の日を過ぎた
買受けの申出があったあとに競売の申立てを取り下げるには、最高価買受申出人または買受人などの同意が必要になります。任意売却が実務上「入札が始まる前まで」と言われるのは、この定めがあるためです。そのあとは売却決定期日で許可・不許可が言い渡され、買受人は代金を納付した時に不動産を取得します。
この段階で選べること
次に起きること
売却が許可され、代金が納付されると、所有権は買受人に移ります。
ここで選択は終わります。1日でも早いほうがよかった、と後から分かる段階です。
根拠
この先について
任意売却は、この段階表のどこにいても選べる手のひとつでしかありません。 返済方法の変更で立て直せるなら、そのほうがよい場合があります。 債務の整理が必要なら、それは弁護士・司法書士の仕事です。
当社は不動産会社なので、できることとできないことがはっきりしています。その線引きは 私たちの立場 に書きました。
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このページの法令の記述は、e-Gov 法令検索で公開されている民事執行法（昭和五十四年法律第四号） および民法（明治二十九年法律第八十九号）の条文、ならびに住宅金融支援機構が公表する 返済方法変更の案内にもとづいて作成しました（2026年8月23日時点）。 個別の事案の見通しを示すものではありません。 実際の手続や期限は、お手元の通知と、担当の裁判所・債権者にご確認ください。