固定資産税と住宅ローンはどちらが先か｜国税徴収法16条を読む

市から届く封書と、金融機関から届く封書が、同じ週に重なることがあります。片方には督促状、もう片方には返済の遅れについての案内。どちらから手をつければよいか分からないまま、封を切らずに積んでいる方がいます。この状態で相談に来られた方から最初に出る問いは、たいてい同じ形です。「税金のほうが、先に持っていくのですか」。

本稿が扱うのは、住宅ローンの抵当権と市町村の固定資産税とが、家の換価代金からどちらの順で回収するのかという一点です。根拠になる条文は、国税徴収法（昭和三十四年法律第百四十七号）16条と、地方税法（昭和二十五年法律第二百二十六号）14条の10です。条文は e-Gov 法令検索で2026年8月30日に確認しました。

見るのは三つです。順位を決めている基準は何か。順位が決まったあと、家を売る場面では何が変わるのか。その日付を手元でどう確かめるか。先に一つだけ書いておきます。順位を決めているのは、金額でも、公の債権か私の債権かの別でもなく、二つの日付の前後だけです。

1. 順位を決めているのは、二つの日付の前後である

住宅ローンの抵当権と固定資産税のどちらが先に配当を受けるかは、抵当権を設定した日と、固定資産税の法定納期限等の日と、どちらが先に来るかで決まります。国税徴収法16条と地方税法14条の10が、ほぼ同じ文の形でそう定めています。額の大小も、債権者が市町村か金融機関かも、この判定には入りません。

出発点は、逆向きの原則です。地方税法14条は、徴収金が他の債権に先立つと書いています。

ここだけを読むと、税が常に先に立つように見えます。ただし「本節に別段の定がある場合を除き」という留保が置かれています。その別段の定めのひとつが14条の10です。

国の税にも、同じ形の条文があります。国税徴収法16条です。

「次いで徴収する」とは、後に回るという意味です。抵当権が法定納期限等以前に設定されていれば、税はその抵当権の後ろに並びます¹。

では、法定納期限等とは何の日か。地方税法14条の9第1項が定義しています。同項は九つの号を並べ、柱書の末尾に「その他の地方税に係る地方団体の徴収金については、法定納期限とする」と書いています。固定資産税は各号のいずれにも当たりません²。だから固定資産税の法定納期限等は、法定納期限そのものです。

その法定納期限の定義は、同じ章の11条の4第1項のかっこ書きにあります。第二次納税義務の条文の中にあるため、読み飛ばされやすい場所です。

固定資産税は、ふつう年4回に分けて納めます。この定義によると、第2期以降の分についても、順位の判定に使う日は第1期分の納期限にそろいます。2月に納める分でも、日付は同じ年度の第1期の納期限で見る、ということです³。

その第1期がいつ来るかは、地方税法362条です。

四つの月の枠を法律が置き、その中のどの日を納期限にするかは条例に委ねられています。ただし書は、特別の事情がある場合に異なる納期を定める余地も残しています。実際の納期限は、本稿の3節で市町ごとに見ます。

住宅ローンに当てはめます。家を買ったときに設定した抵当権の登記の日は、その後の各年度の固定資産税の第1期の納期限より前に来ます。年度は毎年新しく来るからです。購入時の抵当権と、その後の年度に滞納した固定資産税とが競合する場合、配当の順位では抵当権が先に立ちます。抵当権どうしの順位については抵当権の順位に書きました。

言い切っておきます。固定資産税を滞納したからといって、住宅ローンの抵当権より先に配当を受けるとは限りません。購入時からの抵当権が付いている家では、後に来る年度の税が後ろに並ぶのが通常の形です。「税金は何より先に取られる」という言い方を見かけますが、条文はそう書いていません。

日付の前後で決まる以上、抵当権の設定登記が法定納期限等より後になれば、順序は入れ替わります。

1の借換えでは、古い抵当権を抹消して新しい抵当権を設定します。設定の日はそこで新しくなり、滞納している年度の固定資産税の法定納期限等が先に来ることがあります。2の追加設定も同じ形です。3には国税徴収法17条が別の定めを置いています⁴。

2. 順位で勝っても、家を動かすには同意が要る

配当の順位で抵当権が先に立つことと、家を売れることとは別の話です。順位は換価代金の分け方についての定めであり、売却を進める力とは別に働きます。ここを混ぜると、「うちは抵当権が先だから、市の滞納は関係ない」という読み違いになります。

競売の場合を先に見ます。配当の順位と額を定めるのは執行裁判所です。民事執行法85条2項が、その基準を外に置いています。

「その他の法律」に、国税徴収法16条と地方税法14条の10が入ります。裁判所が独自に順位を決めるのではなく、条文の定めた順に並べる形です⁵。

配当等を受けるべき債権者の範囲は、民事執行法87条1項が四つの号で書いています。抵当権者は第4号です。

市町村の側がこの手続に入るには、交付要求を踏みます。地方税法373条4項は、強制換価手続が行われた場合には市町村の徴税吏員は執行機関に対し交付要求をしなければならないと定めます。

ここからが実務で効く部分です。市町村が滞納処分として差押えの登記を入れている場合、その登記は任意売却の場面でも残ります。買主に所有権を移すには、差押えを解除してもらう必要があります。そして差押えを解除するかどうかを決めるのは、配当の順位では後ろに並んでいる側です。配当の見込みが立たなくても、解除の判断は市町村に残ります。

この構造は、債権者の様式にも表れています。住宅金融支援機構の任意売却の様式には、差し引ける費目として「差押債権者に係る差押解除応諾費用」の欄があります。控除費目の並びは任意売却の引っ越し費用に書きました。

数字の側から見ます。仮に固定資産税の滞納が3年度分あり、1年度あたり12万円だとすると、滞納額は36万円です。住宅ローンの残債が1,500万円なら、その2.4％です。ただ、この36万円の側が解除に応じないかぎり、1,500万円の側も動きません。金額の比と、手続を止める力の比は一致しません。

差押えの登記そのものの読み方は差押えの登記にまとめてあります。競売による差押えと滞納処分による差押えは根拠法が違いますが、登記記録の上ではどちらも甲区です。

私はこう案内しています。市町村の担当課への連絡を、金融機関への連絡より後回しにしない。順位で有利でも、解除の相談は別の窓口で、別の時間がかかります。窓口が二つあるなら、遅いほうから始めたほうが先に終わります。これは体験ではなく、私の考えです。

正直に書くと、私にはまだ答えの出ていない部分があります。順位で後ろに並ぶ側に解除の判断が残る形が、滞納している方にとって良いのかどうか、決めきれていません。判断が残るからこそ、市町村は分割納付の話に応じる余地を持ちます。同時に、その判断が下りるまで売却の日程は動きません。どちらが大きいかは、条文からは出てきません。

3. 基準になる日付を、どこで確かめるか

順位の判定に使う日付は、二つしかありません。抵当権の設定登記の受付年月日と、固定資産税の第1期の納期限です。どちらも手元の紙で確かめられます。専門家に頼まないと分からない数字ではありません。

抵当権の設定登記の受付年月日は、登記事項証明書の乙区にあります。購入時の登記なら、所有権移転の登記と同じ日付になっているのがふつうです。借換えをした方は、そこで日付が新しくなっています。

固定資産税の第1期の納期限は、市町村から届く納税通知書に書かれています。当社の対応エリアで確かめました。磐田市が公表している令和8年度の固定資産税・都市計画税の納期限は、第1期（全期）が6月1日、第2期が7月31日、第3期が12月25日、第4期が令和9年3月1日です。森町も同じでした。袋井市は第3期だけ11月30日です（各市町の公表による。2026年8月30日確認）。

三つの市町とも、第1期の納期限は6月1日でした。条文が並べている四つの月（四月、七月、十二月及び二月）とは、そろっていません。362条1項ただし書が働いている形です。順位の判定に使う令和8年度分の法定納期限は、この三市町では2026年6月1日になります。その日より前に設定登記された抵当権は、令和8年度分の固定資産税より先に配当を受ける位置に立ちます。

差押えに至るまでの日数も、条文に書かれています。地方税法371条1項です。

納期限後20日以内に督促状を発しなければならない。次が373条1項1号です。

督促状を発した日から起算して10日を経過した日。この日までに完納しないときは「差し押えなければならない」と書かれています。督促も差押えも、条文の上では市町村の裁量ではなく、義務の形で置かれています。20日以内と、起算して10日。数字はこの二つです。

条文がそう書いていることと、実際にいつ差押えがされるかは同じではありません。磐田市は「市税の滞納と延滞金」のページで、滞納の発生から督促状の発送、催告書の発送、財産調査を経て差押え・換価に至る流れを公表しています。督促と差押えの間に、催告書と財産調査が置かれています。10日を過ぎた翌日に登記が入る、という読み方はしないでください。

今日できることを挙げるなら、日付を四つ書き出すことです。登記事項証明書の乙区にある抵当権の受付年月日。納税通知書にある第1期の納期限。滞納している年度と税額。差押えの登記が入っているかどうか。この四つが並ぶと、自分の家の順位の見当が付きます。

今日、どちらの支払いを先にするかを決める必要はありません。順番を整えるほうが、あとで選べる手は多く残ります。日付を四つ書き出すだけなら、深夜でも、家族に相談する前でもできます。判断の材料が一つ増えた状態で朝を迎えられれば、今日はそれで十分です。段階ごとに何が残っているかは今どこにいるかに、任意売却以外の手は任意売却以外の選択肢にまとめてあります。