手付と契約の解除｜民法557条と、債務不履行による解除は別の制度

買主が決まり、売買契約を結ぶ。その席で買主から売主に手付が交付されます。任意売却でも、この形は通常の売買と変わりません。ところが契約のあとに事情が変わることがあります。売る側の気持ちが動くこともあれば、買う側の資金の見込みが変わることもある。そのとき、契約をやめる道はどこに書かれているのか。

本稿は、手付を交付したあとに契約を解除する道が民法上どう定められているのかを確かめます。要点を先に書けば、手付による解除と、債務不履行による解除は別の制度です。要件が違い、いつまでできるかが違い、あとに残るものも違います。この二つを重ねて考えると、手元の契約書が読めなくなります¹。

あわせて、条文が「解除できない」と書いている場面も並べます。手付による解除に着手という線があるのと同じように、不履行による解除にも複数の線が引かれているからです。

1. 民法557条が書いていること

条文をそのまま読みます。

短い条文ですが、読みどころが四つあります。

第一に、解除の理由が要りません。相手が約束を破ったかどうかを問わずに解除できる形になっています。手付を交付したという事実だけで、双方に解除の道が開いているのです。

第二に、売主の側は倍額を現実に提供して解除します。倍返しすると口で言うだけでは条文の要件を満たしません。現実の提供という言葉が置かれていることには意味があります。

第三に、ただし書の主語です。できなくなるのは「その相手方が契約の履行に着手した後」です。自分が着手していても、相手方がまだ着手していなければ、自分の側からの解除の道は残っている読み方になります。どちらが着手したかで結論が変わる書き方なので、主語を飛ばさずに読む必要があります。

第四に、2項です。民法545条4項は、解除権の行使は損害賠償の請求を妨げないと定めています。ところが557条2項は、その規定を手付による解除には適用しないとします。手付による解除では、損害賠償の請求ができない仕組みになっているということです。手付の授受で清算が完結する。ここが債務不履行による解除との、いちばん大きな違いです²。

もう一つ、条文の位置も見ておく値打ちがあります。557条は第三編第二章第三節、売買の節の第一款（総則）にあります。同じ款の555条は、売買が当事者の一方の財産権移転の約束と相手方の代金支払の約束によって効力を生ずると定めています。手付は、売買の成立要件として書かれていません。手付がなくても売買は成立し、手付があれば557条の解除権が付いてくる、という順序です。そして559条により、この節の規定は売買以外の有償契約にも準用されます³。

手付という言葉が、契約書では別の語と隣り合っていることがあります。違約金です。民法420条1項は、当事者が債務の不履行について損害賠償の額を予定することができるとし、2項は、賠償額の予定が履行の請求または解除権の行使を妨げないとします。そして3項が「違約金は、賠償額の予定と推定する」と書いています。手付は解除の対価として557条に置かれ、違約金は不履行の賠償の予定として420条に置かれている。同じ契約書に並んでいても、条文の系統が違います。

2. 債務不履行による解除は、別の条文の系統にある

もうひとつの道が、相手の不履行を理由とする解除です。民法540条1項は、契約または法律の規定により当事者の一方が解除権を有するときは、その解除は相手方に対する意思表示によってすると定めます。同条2項は、その意思表示を撤回することができないとします。言ってしまえば戻せない、ということです。

原則は催告です。相当の期間を定めて履行を求め、その期間内に履行がないときに解除できる。ただし書があり、不履行が契約および取引上の社会通念に照らして軽微であるときは解除できません。何が軽微かは条文に書かれておらず、判断の問題になります。

催告をせずに解除できる場合も定められています。民法542条1項は五つの場合を挙げます。債務の全部の履行が不能であるとき。債務者が全部の履行を拒絶する意思を明確に表示したとき。一部が不能または一部の履行拒絶があり、残存する部分のみでは契約をした目的を達することができないとき。特定の日時または一定の期間内に履行しなければ目的を達することができない場合に、その時期を経過したとき。そして、催告をしても目的を達するのに足りる履行がされる見込みがないことが明らかであるとき。同条2項は、一部の不能や一部の履行拒絶について、催告をせずに契約の一部の解除ができるとしています。

解除の効果は545条です。

1項ただし書に注意してください。原状回復には「第三者の権利を害することはできない」という制限が付いています。そして2項は、金銭の返還に受領の時からの利息を求め、3項は、物の返還に受領の時以後の果実の返還を求めます。戻すというのは、受け取ったものを渡し返すことだけを指していません。時間の分も戻す形になっています。4項が、手付による解除で外されていた規定です⁴。

解除ができない、と条文が書いている場面もあります。543条は、債務の不履行が債権者の責めに帰すべき事由によるものであるときは、債権者は541条・542条による解除をすることができないとします。547条は、解除権の行使について期間の定めがないときに、相手方が相当の期間を定めて解除をするかどうかを確答すべき旨の催告をすることができ、その期間内に解除の通知を受けないときは解除権が消滅すると定めます。548条は、解除権を有する者が故意または過失によって目的物を著しく損傷したときなどに、解除権が消滅するとします。

人で切ると、もう一つの規定が効いてきます。544条1項は、当事者の一方が数人ある場合には、契約の解除はその全員から、または全員に対してのみすることができるとします。2項は、解除権が当事者のうちの一人について消滅したときは他の者についても消滅するとします。相続で持分が分かれた家、夫婦の共有名義の家では、売主が複数になります。解除もまた、その全員でするほかない形になっているということです⁵。手続の全体像は相談から引渡しまでに置きました。

3. 任意売却の場面で、手付はどこに置かれるか

任意売却でも手付は授受されます。ただし通常の売買と違う点がひとつあります。決済までに、債権者が抵当権を外すことに同意している必要があるということです。同意が得られなければ、所有権移転登記と抵当権抹消登記を同時に行う決済ができません。不動産に関する物権の得喪および変更は、登記をしなければ第三者に対抗できないからです（民法177条）。

登記の側から見ると、決済の日に何が起きるのかがはっきりします。民法560条は、売主が買主に対し登記その他の対抗要件を備えさせる義務を負うと定めます。不動産登記法60条は、権利に関する登記の申請を登記権利者および登記義務者の共同申請とします。売主が単独で外せる登記でも、買主が単独で入れられる登記でもありません。そして民法533条の同時履行の抗弁が、代金の支払と登記手続を同じ日に並べる根拠になります⁶。

では同意が得られなかったとき、契約はどうなるのか。これは民法ではなく契約書の問題です。解除の条件をどう定めているか、その場合に手付をどう扱うか。答えは条文ではなく、目の前の契約書に書いてあります。当社が媒介する取引では、契約の前にこの条項の意味をご説明します。

ここで、混同されやすい条文を一つ挙げておきます。

条文の冒頭に「自ら売主となる」と書かれています。この規定が働くのは、宅地建物取引業者そのものが売主になる取引です。当社は売買の媒介を行っており、自ら売主にはなりません。したがって当社が媒介する任意売却に、宅地建物取引業法39条は当たりません。手付の額の上限も、39条を根拠に決まるものではないということです⁷。

2項の文言にも触れておきます。「その手付がいかなる性質のものであつても」。民法557条は手付の性質を限定せずに解除権を定めていますが、宅地建物取引業法39条2項はさらに踏み込んで、性質を問わない旨を条文に書き込んでいます。3項が、これに反する買主に不利な特約を無効としています。業者が売主になる取引について、条文が段階を重ねて縛りをかけている形です。

では、媒介する業者に条文が何も課していないかというと、そうではありません。同法37条1項は、その媒介により契約が成立したときは当該契約の各当事者に、遅滞なく所定の事項を記載した書面を交付しなければならないとします。列挙された事項には、五号の移転登記の申請の時期、六号の代金以外の金銭の授受に関する定め、七号の契約の解除に関する定め、八号の損害賠償額の予定または違約金に関する定めが含まれています。

解除の定めと違約金の定めは、媒介であっても書面に記載すべき事項として条文に挙げられています。39条は当たらないけれども、37条は当たる。読者の手元に届く書面がどこから来ているのかを言うと、この二つの条文の区別になります。当社の取引上の立場については任意売却とはに整理しました。

最後に、相談の場でよく聞く言葉に触れておきます。「手付を打ってしまったから、もう戻れない」。民法557条は、相手方が履行に着手する前であれば戻る道を残しています。戻ることを勧めているのではありません。条文にそう書いてあるという事実を、判断の材料として置いておきます。ご自身が今どの段階にいるかは今どこにいるかで確かめられます。

• 手付による解除に理由は要らない（557条1項）
• できるのは相手方が着手する前まで
• 売主が数人なら解除も全員で（544条1項）
• 宅建業法39条は業者が売主のときの規定