貸している家、借りている家に競売が及ぶとき｜抵当権と賃借権の優劣を登記の先後から読む

相談の内容が、住宅ローンの返済からずれることがあります。相続した家を人に貸している。あるいは、自分が借りて住んでいる建物のほうに競売の話が出ている。景色は違って見えますが、共通しているものがひとつあります。その建物の上に、抵当権という他人の権利が置かれているという点です。

貸している側からも借りている側からも、最初に出てくる問いは同じです。この賃貸借は、競売で買った人に対しても主張できるのか。民法と借地借家法は、この問いに「登記の先後による」という形の答えを用意しています。本稿は、その先後が何と何の先後なのかを条文から確かめ、後になった側に何が残るのかまでを追います¹。

先に見取り図を書いておきます。競売の売却は、不動産の上に載っている権利を一律に消すわけではありません。消えるものと、消えないものと、買受人が引き継ぐものが、条文の側で分けられています。賃借権はその分け目のちょうど上に置かれており、どちらに落ちるかが先後で決まります。

1. 建物の上に権利が重なるという状態

ひとつの建物に、複数の人の権利が同時に成り立つことがあります。所有者がいて、その所有者から借りている賃借人がいて、そこにお金を貸した銀行の抵当権が付いている。三者は互いに争っているわけではなく、平常時にはそれぞれの権利が並んで存在しています。

抵当権が特徴的なのは、占有を移さない担保だという点です。民法369条1項は、抵当権者は債務者または第三者が占有を移転しないで債務の担保に供した不動産について、他の債権者に先立って自己の債権の弁済を受ける権利を有すると定めます。占有を移さないから、抵当権が付いていても人は住み続けられるし、貸すこともできます。目に見える変化が起きないことが、この権利の使いやすさであり、同時に見落とされやすさでもあります。

平常時に並んでいた権利は、競売で順序を問われます。その仕分けを一手に引き受けている条文が、次のものです。

一項で抵当権が消えます。二項で、その抵当権に対抗できない権利が一緒に効力を失います。対抗できない賃借権は、抵当権と道連れになるということです。

ところが四項を読むと、景色が変わります。留置権と、使用および収益をしない旨の定めのない質権については、買受人がその債権を弁済する責めに任ずるとされています。消えないどころか、買った人が負担を引き受ける。売却によってすべてが白紙になるわけではないことが、この一項で分かります。条文は「消える」「効力を失う」「引き受ける」の三通りを書き分けています²。

この仕分けは、動かせないものでもありません。同条5項は、利害関係を有する者が売却基準価額が定められる時までに一項・二項・四項と異なる合意をした旨の届出をしたときは、売却による権利の変動はその合意に従うとしています。合意で変えられる余地が、時期を区切って置かれているということです。

そして、仕分けの結果は書面になります。民事執行法62条1項2号は、裁判所書記官が作成する物件明細書の記載事項として「不動産に係る権利の取得及び仮処分の執行で売却によりその効力を失わないもの」を挙げています。消えない賃借権は、この紙の上に書き出されます。買う側はここを読んで値を決め、住んでいる人はここで自分の立場が扱われる。相談の場で建物の登記事項証明書を拝見するのは、その前の段階で先後を確かめるためです。

2. 民法177条と借地借家法31条が定める二つの物差し

先後を測る物差しは、権利の種類によって違います。まず不動産の物権について、民法は次のように定めます。

抵当権は物権です。したがって登記をしなければ第三者に対抗できず、逆にいえば登記をした時点が、抵当権が対抗力を得た時点になります。同一の不動産に数個の抵当権があるときの順位も登記の前後によります（民法373条）。抵当権の側の物差しは、登記だけです。

賃借権の側はどうか。民法605条は、不動産の賃貸借はこれを登記したときに第三者に対抗できると定めます。ただし賃借権の登記は、賃貸人の協力がなければできません。借りる側が単独で備えられるものではないということです。そこで建物については、別の物差しが用意されています。

建物を引き渡された時点で、賃借人は対抗力を得ます。鍵を受け取って住み始めることが、そのまま対抗要件になるという構造です。

この条文で目を留めたいのは「その後」の三文字です。効力が及ぶのは、引渡しの後にその建物について物権を取得した者に対して、と書かれています。条文の側が、時間の前後をあらかじめ埋め込んでいるということです。引渡しより前に登記を済ませていた抵当権者は、この「その後」に入りません。先後が問われるのは、条文がそう書いているからです。

借地であれば、借地権者が登記されている建物を所有することが対抗要件になります（借地借家法10条1項）。同法30条は、この節の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは無効とすると定めており、引渡しによる対抗力を特約で引き下げることもできません³。

そのうえで比べられるのは、抵当権設定登記の日付と、建物の引渡しの時期です。契約書の日付ではありません。住み始めた時期が抵当権の登記より前かどうかが問われます。住宅ローンの多くは、購入と同時に抵当権が設定されます。その家をあとから借りた人は、通常は後になります。

対抗要件を備えることの意味は、買受人との関係だけにとどまりません。民法605条の4は、605条の2第1項に規定する対抗要件を備えた賃借人は、その不動産の占有を第三者が妨害しているときは妨害の停止を、第三者が占有しているときは返還を請求することができるとします。対抗要件は、外の誰かを排除する力にもなっています。備えているかどうかは、競売の場面が来る前から効いているということです。

3. 後になった賃借権に残されているもの

先になった場合から確かめます。対抗要件を備えた賃貸借がある不動産が譲渡されたときは、賃貸人たる地位は譲受人に移転します（民法605条の2第1項）。買受人は代金を納付した時に不動産を取得しますから（民事執行法79条）、そこから先の大家は買受人です。敷金の返還に係る債務も譲受人が承継します（民法605条の2第4項）。賃借人の側で新しく契約を結び直す必要はありません。

ただし、同条3項が一段置いています。賃貸人たる地位の移転は、賃貸物である不動産について所有権の移転の登記をしなければ、賃借人に対抗することができない。買受人が登記を経るまでは、賃借人に対して自分が大家だと言えないということです。賃料を誰に払うのかという素朴な問いに、条文はここで答えを置いています。買った側にとっては、登記が済むまで賃料を請求できないという意味にもなります。

後になった場合はどうか。賃借権は売却により効力を失います。ただし民法は、建物についてだけ、時間の猶予を置いています。

六箇月という数字は条文に書かれています。ただしこれは賃貸借が続くという意味ではありません。条文が与えているのは、引き渡すことを要しないという猶予だけです。しかも同条2項は、買受けの時より後の使用の対価について買受人が一箇月分以上の支払を催告し、相当の期間内に履行がないときは適用しないとしています。使用の対価を払わなければ、猶予は外れます。

一号の限定にも目を留めてください。猶予の対象は「競売手続の開始前から使用又は収益をする者」です。開始後に借りた人は、猶予の対象ですらありません。条文は、対抗できるかどうかとは別の線を、開始決定のところにもう一本引いています。

買受人の側から見ると、対になる条文が民事執行法83条です。同条1項は、執行裁判所が代金を納付した買受人の申立てにより、債務者または占有者に対し不動産を引き渡すべき旨を命ずることができるとします。ただし、ただし書があります。事件の記録上買受人に対抗することができる権原により占有していると認められる者に対しては、命令を出せません。先ほどの物件明細書が、ここで効いてきます。書面に何が書かれているかが、そのまま結果に結びつく場面です。

期間の書き方にも差があります。民法395条1項の猶予は「買受けの時」から六箇月です。これに対して民事執行法83条2項は、買受人が「代金を納付した日」から六月（買受けの時に抵当建物使用者が占有していた建物では九月）を経過したときは引渡命令の申立てをすることができないとしています。起点となる語も、数え方も、条文ごとに違います⁴。六箇月という数字だけを覚えて手元の日付に当てはめると、ずれることがあります。

もうひとつ、先後をあとから動かす仕組みが条文に置かれています。民法387条1項は、登記をした賃貸借は、その登記前に登記をしたすべての抵当権者が同意をし、かつその同意の登記があるときは、同意をした抵当権者に対抗することができるとします。抵当権者の同意によって、後だった賃借権が対抗できるようになる。ただし三つが揃わなければ働きません⁵。

貸している側にとっては、別の面もあります。任意売却で売る場合、買主にとって賃借人がいる建物は用途が限られます。買主の探し方が変わり、条件の組み方も変わります。競売との違いは任意売却と競売は、何が違うかに、ほかの手は任意売却以外の選択肢に整理しました。

• 抵当権の物差しは登記（民法177条）
• 建物賃借権の物差しは引渡し（借地借家法31条）
• 消えない権利は物件明細書に載る（民執法62条1項2号）
• 後になっても、建物には六箇月の猶予がある