親族間売買はどう位置づけられるか｜民法555条と相続税法7条の目印

「息子に買ってもらうことはできませんか」。返済の相談を受けていると、この問いが出ることがあります。家が他人の手に渡らない。住み慣れた場所を離れずに済むかもしれない。子が親から買うのであれば話も早いだろう——そう考えて口にされることが多いように思います。実際、当社が扱う場面のひとつです。

本稿は、この「親族に買ってもらう」という取引が民法上どの契約に当たるのかを確かめ、価格について条文が置いている目印と、実際に動くために何がそろっていなければならないのかを順に見ていきます。先に書いておきます。当社はこの取引について「できます」とは申し上げていません。債権者が抵当権を外すことに同意し、買う側に資金の裏づけがあって、はじめて話が進むからです¹。

順に、三つのことを見ます。「親族」という語を民法がどこまで指しているか。代金の額について、条文がどこに目印を置いているか。そして、抵当権の付いた不動産を親族が取得するとき、条文がその人を何と呼び、どの道を開き、どの道を閉じているか。三つ目がいちばん長くなります。買う人が誰であるかで、当たる条文が変わるからです。

1. 「親族に買ってもらう」が指している契約

まず、民法が売買をどう定めているかを見ます。

財産権を移すことを約し、相手方が代金を支払うことを約する。これが売買です。当事者が親子であっても兄弟であっても、契約の種類は変わりません。親族間売買という言葉は取引の実態を指す呼び名であって、民法にその名前の契約類型が置かれているわけではないのです。

では、条文が「親族」と呼んでいる範囲はどこまでなのか。民法はこの語には定義を置いています。

日常の感覚より広い範囲です。ただし、この規定が置かれているのは第四編（親族）であって、売買を定める第三編（債権）ではありません。売買の側の条文は、買主が親族かどうかで扱いを分けていない。民法は「親族間の売買」という枠を作っていないということです²。相談の場で使われる呼び名は、融資や税の実務が扱いを分けているために生まれたもので、条文の側の区分ではありません。

対価がなければ、それは売買ではなく贈与になります。民法549条は、無償で与える意思を表示し、相手方が受諾をすることによって効力を生ずると定めます。贈与にはもう一つ550条が付いていて、書面によらない贈与は各当事者が解除をすることができる、ただし履行の終わった部分についてはこの限りでない、とします。書面にしたかどうかで、あとから戻せる範囲が変わる。売買の側に、これに対応する規定はありません。

相談の場では「名義だけ移す」という言い方を耳にすることがあります。けれども条文の側に、名義の移転という契約類型はありません。物権の設定および移転は当事者の意思表示のみによって効力を生じ（民法176条）、不動産に関する物権の得喪および変更は、登記をしなければ第三者に対抗することができません（177条）。意思表示で移り、登記で対抗する。この二段構えが条文の組み立てです。

そして売主の側には、登記まで運ぶ義務が書かれています。民法560条は、売主は買主に対し、権利の移転についての対抗要件を備えさせる義務を負うと定めます。代金を受け取って終わりではない。登記を動かすところまでが売主の義務だということです。それが簡単でなくなるのは、登記簿に抵当権が載っているためで、第3節に関わります。

したがって、親族に買ってもらうという話は、代金の額をいくらにするかという話と切り離せません。額を決めれば売買になり、額を置かなければ贈与になる。そして額をごく低くした場合には、売買の形をとっていても贈与に近い扱いを受ける場面が出てきます。この分かれ目が、次の節の主題です³。

2. 条文が価格に置いている二つの目印

親族の間では、価格の話がしにくいものです。相手の懐を知っているぶん、言い値のような決め方に流れやすい。ところが条文は、この価格について二つの場所に目印を置いています。

一つは宅地建物取引業法34条の2第2項です。宅地建物取引業者は、媒介契約書面に記載する売買すべき価額または評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。相手が親族であっても、当社が価額について意見を述べる以上、根拠を示す義務は変わりません。当事者の合意だけで額が決まるわけではない、という条文上の手がかりがここにあります。

もう一つは相続税法7条です。

読み方の要は、誰が誰から受けたとみなされるかという向きです。みなされるのは譲渡を受けた者、つまり安く買った側です。安く買った人が、売った人から差額の贈与を受けたものとして扱われる。この向きを取り違えると、話がまるごとずれます。

同条にはただし書があり、譲渡を受ける者が資力を喪失して債務を弁済することが困難である場合に、その者の扶養義務者からその弁済に充てるためになされた譲渡について、みなす扱いの一部を外しています。ここでも向きに注意が要ります。ただし書が資力の喪失を問題にしているのは、譲渡を受ける側です。返済に詰まっているのが売る側である場面と、向きが同じではありません。

そして「著しく低い」がどこからなのかを、条文は数値で書いていません⁴。当社は税の判断をしていません。宅地建物取引業者であって、税の専門家ではないからです。実際にどう課税されるかは、税務署または税理士にお確かめください。用語の整理は用語集に置きました。

価格を下げる理由として、現状のまま引き渡す、あとから責任は問わない、という約束が置かれることがあります。親族どうしであれば、なおさら出やすい話です。ここにも条文が一つ置かれています。

特約をしたときであっても、知りながら告げなかった事実については責任を免れることができない。買主が親族であるかどうかで、この条文の書き方は変わりません。売る側が知っていて言わなかったことは、特約の外に置かれるということです。値段を下げる代わりに責任を外すという組み立ては、条文の側で全部は通らない形になっています。

額と条件がどの書面に現れるかも並べておきます。媒介契約書面には「売買すべき価額又はその評価額」が載ります（宅地建物取引業法34条の2第1項2号）。価額は口頭のやり取りではなく書面の項目として残り、2項がそれに根拠を求める。ただし根拠として何を用いるかを条文は書いていません。重要事項説明書には登記された権利の種類および内容が載ります（同法35条1項1号）。抵当権は、ここに文字として現れます。契約後に交付する書面には、代金の額と支払の時期および方法、移転登記の申請の時期が並びます（同法37条1項3号・5号）。買主が親族でも、書面の枚数は減りません。

3. 同意と資金がそろって、はじめて動く

ここからが実際に動くかどうかの話です。民法369条1項は、抵当権者は債務者または第三者が占有を移転しないで債務の担保に供した不動産について、他の債権者に先立って自己の債権の弁済を受ける権利を有すると定めています。抵当権は不動産の上に成立する権利です。売買によって所有者が変わっても、それだけで消えるものではありません。親族が買ったからといって外れるわけではないのです。

ここで、買った親族が条文の上で何と呼ばれるかを見ておきます。抵当権の付いた不動産を取得した人を、民法は第三取得者と呼び、この語にいくつも条文を付けています。378条は、所有権または地上権を買い受けた第三者が抵当権者の請求に応じて代価を弁済したときは抵当権がその第三者のために消滅するとします（代価弁済）。379条は、第三取得者は383条の定めるところにより抵当権消滅請求をすることができるとし、383条は各債権者へ送る三つの書面を並べています。

ところが、その次の条文が範囲を切ります。

主たる債務者、保証人、およびこれらの者の承継人は、抵当権消滅請求をすることができない。買う親族がすでに保証人になっている場合、この道は条文の側で閉じられているということです。同じ「息子が買う」でも、その息子が保証人欄に署名しているかどうかで、当たる条文が変わってきます。誰が買うのかを先に確かめる理由は、ここにもあります。

もっとも、代価弁済も抵当権消滅請求も、抵当権者の側の動きと組み合わさって働く制度で、実際の任意売却で用いられる形とは限りません。当社が申し上げられるのは、条文にこういう道が書かれているという事実までです。

任意売却が成り立つのは、債権者が抵当権を外すことに同意した場合です。同意しないという選び方も、債権者の側にはあります。したがって当社が最初に確かめるのは、価格の希望ではなく、債権者に示せる配分の形が組めるかどうかになります。売却代金の配分の考え方は任意売却とはに整理しました。

買う以外の道も、条文は一つ置いています。民法474条1項は、債務の弁済は第三者もすることができるとします。親族が代わりに払うという形です。ただし2項以下が条件を重ね、正当な利益を有する者でない第三者は債務者の意思に反して弁済できず（2項）、債権者の意思に反しても弁済できず（3項）、当事者が第三者の弁済を禁止し、もしくは制限する意思表示をしたときは前三項を適用しない（4項）とします。払うと言えば払える形にはなっていません。

もうひとつが資金です。買う側が自己資金を用意するのか、融資を受けるのか。融資を受けられるかどうかは金融機関が判断する事柄であって、当社が見通しを述べることはしていません。買う意思があることと、代金を用意できることは別です。この二つを最初に分けて確かめないまま話を進めると、時間だけが過ぎます。今どこにいるかで残り時間を確かめたうえで、順序を決めてください。

条文が置いている制限を、もう一つ挙げます。民法424条1項は、債権者は債務者が債権者を害することを知ってした行為の取消しを裁判所に請求できるとします。424条の2は、相当の対価を得てした処分行為について、三つの要件のいずれにも該当する場合に限るとします。隠匿等の処分をするおそれを現に生じさせること、債務者に当時その意思があったこと、受益者がそれを知っていたこと⁵。判断をするのは裁判所で、当社ではありません。

当社が媒介として行うことは、宅地建物取引業法34条の2に書かれています。書面の作成と交付（1項）、価額の根拠を明らかにすること（2項）、申込みがあったときの遅滞ない報告（8項）。親族間の取引でも、この形は変わりません。そして当社は買い取る側には回りません。

最後に、この取引が家族の内側に何を残すかにも触れておきます。買った側は所有者として返済や維持費を負い、売った側が住み続けるのであれば、貸主と借主に近い関係が家族の間に生まれます。制度がそう扱うということであって、家族がどうあるべきかという話ではありません。ほかにどのような手が並んでいるかは任意売却以外の選択肢をご覧ください。

• 親族間でも契約の種類は売買（民法555条）
• 額を決めなければ贈与になる（549条）
• 抵当権は所有者が変わっても残る（369条1項）
• 買う人が保証人かどうかで当たる条文が変わる（380条）