森町の農地——農地法3条・5条の壁｜許可がなければ権利は動かない

森町でご相談を受ける土地には、宅地と畑が一体になっているものがあります。母屋の裏が畑で、登記の地目も畑のまま。相続で名義が親のままになっていることも珍しくありません。売却の話が具体的になったとき、この畑の存在が日程を決めることがあります。売買の合意ができても、農地法の許可がなければ権利は動かないからです。

本稿は、農地の売買に置かれている二つの許可——耕作の目的で権利を動かす場合の3条許可と、農地以外にするために権利を動かす場合の5条許可——を条文で確かめ、期限のある売却において順番が結果を左右する理由を整理します。どちらの許可が下りるかを見通す話ではありません。どこで時間が使われるのかを、先に知っておくための整理です¹。

1. 森町の農地に、市街化区域という抜け道がないこと

先に押さえておきたい前提があります。農地法4条1項7号と5条1項6号は、市街化区域内にある農地について、あらかじめ農業委員会に届け出れば許可を要しないと定めています。転用について、届出で足りる仕組みが用意されているわけです。

ところが森町は、静岡県が定める中遠広域都市計画の区域にあり、この都市計画については「本都市計画に区域区分を定めない。」とされています。区域区分がなければ市街化区域も存在しません。したがって森町の農地に、届出で足りる場合の特例は働きません。転用を伴う売買は、規模の大小にかかわらず許可の手続に乗ります²。

手続の周期も公表されています。森町農業委員会は、3条の許可について毎月開催される総会で申請内容を審議するとし、4条・5条の転用申請については毎月25日を締切、申請締切日の翌月末を許可日とする旨を案内しています（締切日が土日の場合は翌営業日）。30アールを超える転用申請は、総会後に農業委員会ネットワーク機構の諮問案件となるため、事前の相談を求めています。

この周期は、期限のある売却では無視できません。締切に一日遅れれば、許可日はひと月後ろへずれます。任意売却で決済の日を債権者と詰めるとき、農地が含まれていれば、この暦のほうが先に動かない条件になります。

2. 農地法が置いている二つの許可

条文を読みます。まず3条です。

6項の一文が、この分野を他と分けています。許可がなければ、契約はあっても権利は動きません。登記ができないという手続上の話ではなく、行為の効力そのものが生じないと書かれています。森町も、許可を受けずに行った権利移動は無効となる旨を案内しています。

次に5条です。5条1項は、農地を農地以外のものにするためにこれらの権利を設定または移転する場合には、当事者が都道府県知事等の許可を受けなければならないと定めます。そして同条3項は3条6項を準用しています。5条の許可を欠いた場合も、行為の効力は生じません。

許可の基準にも触れておきます。3条2項は許可をすることができない場合を列挙しており、取得後に農地の全てを効率的に利用して耕作の事業を行うと認められないこと、必要な農作業に常時従事すると認められないことなどが挙がっています。買主が誰でもよい、という制度にはなっていません。耕作目的で農地を売るときに買い手の幅が狭まるのは、価格の問題ではなくこの条文の問題です。

3. 青地か白地かで、順番が変わる

転用を考える場合、もうひとつ手前に確かめる項目があります。農地法4条6項1号イと5条2項1号イは、農用地区域内にある農地について、原則として許可をすることができないと定めています。農用地区域は農業振興地域の整備に関する法律にもとづいて市町の農用地利用計画で指定される区域で、実務では青地と呼ばれます。

青地であれば、転用の許可を申請する前に農用地区域からの除外を経ることになり、そこに別の時間がかかります。期限のある売却では、この一段が日程の外側に出てしまうことがあります。だからこそ、売り出しの前に区域の別を確かめる意味があります。町の窓口で確かめられる項目です。

相続で取得した農地についても、確かめる項目があります。農地法3条の3は、3条1項本文に掲げる権利を取得した者に対し、一定の場合を除き、遅滞なくその農地の存する市町村の農業委員会に届け出るべきことを定めています。森町は、相続により農地の権利を取得した場合の届出期限を相続発生後10か月以内と案内しています。名義が親のままの畑があるとき、まず確かめるのはここです。段階ごとに何が起きるかは今どこにいるかに、市町ごとの論点は対応エリアに整理しました。

• 許可を受けないでした行為は効力を生じない
• 森町の転用申請は毎月25日が締切
• 青地か白地かで、先に踏む手続が変わる