共有の家は誰が決めるか｜民法が引いた保存・管理・変更の三本の線

磐田や袋井で相続のご相談を伺っていると、実家が兄弟の共有になったままになっている、という話にしばしば行き当たります。名義を分ける意図はなかった。遺産分割の話し合いが終わらないうちに、登記だけが相続人全員の名で入った。結果として一つの土地と建物に、複数の所有者が並んでいます。

そのうちの一人が住宅ローンの返済に詰まり、家を売って清算したいと考えたとき、最初に立ちはだかるのがこの状態です。「あなた一人では決められません」と言われる。本稿は、共有という状態を民法がどのように組み立てているのかを条文にさかのぼって確かめます。誰が何を決められるのかは、家族の力関係ではなく、行為の種類と持分の割合で切り分けられています¹。

順に、三つを見ます。共有がどこから来て、その割合がどの書面に現れるか。民法が行為をどう三つに分け、過半数によっても越えられない線をどこに引いているか。そして、共有者の一人が動かないときに条文がどんな経路を用意し、どこには用意していないか。

1. 共有という状態は、どのように生まれるか

共有は、当事者が望んで作るとは限りません。民法は、相続人が数人あるときは相続財産はその共有に属すると定めています（898条1項）。共有に関する規定を適用するときの各相続人の共有持分は、900条から902条までにより算定した相続分によります（同条2項）。遺産分割が終わるまでの間、実家は自動的に共有物になっているということです。話し合いを始める前から、すでにその状態にあります。

共有者が持っているのは、家の一部分ではありません。民法249条1項は、各共有者は共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができると定めます。台所は長男、風呂は次男、という分け方ではない。全部について、割合で使う。この抽象的な書き方が、共有をめぐる問題の出発点になります。

249条には2項と3項が置かれています。共有物を使用する共有者は、別段の合意がある場合を除き、他の共有者に対し、自己の持分を超える使用の対価を償還する義務を負う（2項）。共有者は、善良な管理者の注意をもって共有物の使用をしなければならない（3項）。実家に住み続けている兄弟と、家を出た兄弟との間に、条文の上では対価の関係が置かれています。2項が「別段の合意がある場合を除き」と書いている点にも目を留める値打ちがあります。合意があればそちらが先に立つ、という順序です。

では、その割合はどこから来るのか。民法250条は、各共有者の持分は相等しいものと推定すると定めます。ここも「推定する」です。等しいと決めているのではなく、別の割合が明らかにならない限りそう扱う、という書き方になっています。相続によって生じた共有には898条2項があるため、250条の推定に戻る場面は限られます。

その割合が手元のどの書面に現れるかも、条文に書かれています。不動産登記法59条は権利に関する登記の登記事項を列挙し、その4号に、登記名義人が二人以上であるときは当該権利の登記名義人ごとの持分を挙げています。持分は、登記事項証明書に分数として並びます。家族の記憶ではなく、この数字が話の出発点になります。

もっとも、登記がされていなければ書面には何も現れません。不動産登記法76条の2第1項は、所有権の登記名義人について相続の開始があったときは、相続により所有権を取得した者は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ当該所有権を取得したことを知った日から三年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければならないと定めます。遺産の分割があったときは、相続分を超えて所有権を取得した者が、分割の日から三年以内に申請します（同条2項）²。

2. 民法が引いている三本の線

では、共有物について何かを決めるとき、誰の賛成が要るのか。民法は行為を三つに分け、それぞれ別の要件を置いています。

読み分けると、こうなります。保存行為は各共有者が単独でできます（252条5項）。管理に関する事項は、持分の価格に従いその過半数で決します（同条1項）。そして形状または効用の著しい変更を伴う変更には、他の共有者の同意が要ります（251条1項）。頭数の多数決ではなく、持分の価格の過半数である点に注意が要ります。三人兄弟でも、一人が2分の1を持っていれば、残る二人が手を結んでも過半数には届きません。

• 保存行為は単独でできる
• 管理は持分の価格の過半数
• 著しい変更には全員の同意
• 使用する共有者には承諾の線

251条1項には括弧書きが入っています。変更のうち「その形状又は効用の著しい変更を伴わないもの」は、この条文の対象から除かれる。除かれたものは252条1項の管理に関する事項の側に落ち、持分の価格の過半数で決せられます。条文は、変更という語を二つに割っているということです。もっとも、何をもって「著しい」とするかの基準を、民法はどこにも置いていません。

賃貸借にも線が引かれています。252条4項は、前三項の規定によって共有物に設定できる賃借権その他の使用および収益を目的とする権利について、種類ごとに期間の上限を定めます。樹木の栽植または伐採を目的とする山林の賃借権等は十年、それ以外の土地の賃借権等は五年、建物の賃借権等は三年、動産の賃借権等は六箇月です（同項1号から4号）。この期間を超えるものは、管理の枠から出ます。空いた実家を人に貸す話が出たとき、契約の期間によって必要な同意の範囲が変わります。

そして、過半数で決められることの上に、もう一本の線があります。252条3項です。1項・2項による決定が、共有者間の決定に基づいて共有物を使用する共有者に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。数の上では通る決定であっても、使用している共有者の承諾という別の要件が重なる場合があるという書き方です。実家に住み続けている共有者がいる場面では、この項が効いてきます。ただし何が「特別の影響」に当たるかも、条文は定義していません。

共有者は、共有物の管理者を選任することもできます。選任と解任は252条1項の括弧書きにより管理に関する事項に含まれ、過半数で決します。管理者は管理に関する行為をすることができますが、全員の同意を得なければ変更を加えることはできません（252条の2第1項ただし書）。共有者が管理に関する事項を決したときは管理者はこれに従って職務を行わなければならず（同条3項）、違反して行った行為は共有者に対して効力を生じません。ただし共有者は、これをもって善意の第三者に対抗することができません（同条4項）³。

持分が人手に渡ったあとの規定も一つあります。民法254条は、共有者の一人が共有物について他の共有者に対して有する債権は、その特定承継人に対しても行使することができると定めます。管理の費用を立て替えた共有者がいる場合、その債権は持分を譲り受けた者にも向けられうる。持分を買う側は、割合とともに、前の共有者に向けられていた債権の相手方の地位も引き受けます。

では、売却はどこに入るのか。251条1項が書いているのは「変更」であって「処分」ではありません。所有者が自由に処分できるのは自己の所有物であり（206条）、共有者が単独で処分できるのは自己の持分にとどまります。家の全部を売るには、共有者の全員が売主として関わることになります。持分だけを売ることは各共有者の自由ですが、それは家全体を売ったことにはなりません⁴。任意売却と競売の違いは任意売却と競売は、何が違うかに整理しました。

3. 相手が見つからないとき、決まらないとき

共有の問題が実務で重くなるのは、共有者の一人が動かない場合です。共有者が他の共有者を知ることができず、またはその所在を知ることができないときは、裁判所は、共有者の請求により、当該他の共有者以外の他の共有者の同意を得て共有物に変更を加えることができる旨の裁判をすることができます（251条2項）。管理についても同様の仕組みがあり、所在等が分からないときに加えて、相当の期間を定めて賛否を明らかにすべき旨を催告したのに期間内に賛否を明らかにしないときが挙げられています（252条2項2号）。返事をしないこと自体が、手続の入口として条文に書かれているということです。

四つの組み合わせのうち一つだけ、条文が経路を置いていない欄があります。変更について、催告しても賛否を明らかにしない共有者がいる場合です。251条2項が挙げるのは所在等が分からないときだけで、252条2項2号にあたる規定は変更の側に置かれていません。

催告そのものにも、条文は「相当の期間を定めて」としか書いていません。同じことは251条2項の「知ることができず」にも言えます。どこまで調べれば足りるのかを民法は定義していない。経路が用意されていることと、その入口が明確であることとは、別のことです。

不動産については、さらに二つの裁判が置かれました。262条の2第1項は、所在等不明共有者の持分を、請求をした共有者に取得させる裁判です。請求をした共有者が二人以上あるときは、持分の割合で按分してそれぞれ取得させます。262条の3第1項は、所在等不明共有者以外の共有者の全員が特定の者に対して持分の全部を譲渡することを停止条件として、所在等不明共有者の持分をその特定の者に譲渡する権限を付与する裁判です。前者では持分が共有者の側に集まり、後者では家の全部が一人の第三者に渡る場面が想定されています。

どちらにも、時間と、先に動いている手続への配慮が書き込まれています。持分が相続財産に属し共同相続人間で遺産分割をすべき場合には、相続開始の時から十年を経過していないとこれらの裁判はできません（262条の2第3項・262条の3第2項）。さらに262条の2第2項は、その持分に係る不動産について258条1項の請求または遺産の分割の請求があり、かつ所在等不明共有者以外の共有者が異議がある旨の届出をしたときは、裁判をすることができないとします。

準用から外されているものにも目を向ける値打ちがあります。民法264条は共有の節の規定を、数人で所有権以外の財産権を有する場合について準用すると定めますが、括弧書きで262条の2と262条の3を対象から外しています⁵。条文が何を準用から外したかは、制度の届く範囲をそのまま示しています。

最後に費用です。各共有者は、その持分に応じ、管理の費用を支払い、その他共有物に関する負担を負います（253条1項）。固定資産税や修繕の費用は、住んでいる人だけが背負う建て付けにはなっていません。共有者が一年以内にこの義務を履行しないときは、他の共有者は相当の償金を支払ってその者の持分を取得することができます（同条2項）⁶。

• 決め方は頭数ではなく持分の価格
• 持分は登記事項証明書に書いてある
• 全部を売るには全員が売主になる
• 相続がからむと三年と十年の区切りが出る