売ったあとで、買戻しの特約を付けることはできますか。
民法579条は、買戻しの特約を「売買契約と同時にした」ものと書いています。同時性が条文の文言に現れているため、売買が済んだ後に結ばれた合意を民法の買戻しとして扱えるかは、この条文の外側の問題になります。その合意が別の制度（たとえば再売買の予約）にあたるかどうかの判断は法律の判断であり、当社は述べていません。弁護士・司法書士にご確認ください。
要旨
民法の買戻しは、売買と同時にした特約により、代金と契約の費用を返還して売買を解除する制度です。期間は10年が上限で、あとから伸長できません（580条）。第三者に対しては登記が足場になります（581条1項）。再売買の予約はこれとは別の合意で、条文の枠がありません。
キーワード契約と登記／買戻し／再売買の予約
売却の相談でいちばん切実に出てくる問いのひとつが、「いったん売って、あとで買い戻すことはできますか」というものです。今の住まいを離れずに済ませたい。子の通学先を変えたくない。返済の見通しが立ったときに、また自分の名義へ戻したい。事情はそれぞれですが、問いの形はよく似ています。
民法には、この名前を持つ制度があります。579条から585条までの七か条が、買戻しに充てられています。ただし、実際の取引で「買い戻せます」と説明されているものが、民法の買戻しであるとは限りません。再売買の予約（556条）や、当事者の間の別の取り決めであることもあります。本稿は、この二つを条文の側から分けて並べます1。
売った家に住み続ける形の取引では、買戻しの取り決めが併せて置かれることがあります。当社はこの形を率先して行っていません。買う側に回らないこと、売却後の賃料を払い続けられるかという問題が残ること、そして契約の中身しだいで結果が大きく変わることの三つが理由です。詳しくは任意売却以外の選択肢に書きました。
本稿が扱うのは、その三つ目です。「買い戻せます」という言葉は、何を根拠にしているのか。民法の側の出発点は次の条文です。
不動産の売主は、売買契約と同時にした買戻しの特約により、買主が支払った代金（別段の合意をした場合にあっては、その合意により定めた金額。第五百八十三条第一項において同じ。）及び契約の費用を返還して、売買の解除をすることができる。この場合において、当事者が別段の意思を表示しなかったときは、不動産の果実と代金の利息とは相殺したものとみなす。
読むべき語が三つあります。第一に「売買契約と同時にした」。買戻しの特約は、売買と同時にするものとされています。売って半年たってから買戻しの特約を付ける、という形は、この条文が想定しているものではありません。
第二に「買主が支払った代金（別段の合意をした場合にあっては、その合意により定めた金額）及び契約の費用を返還して」。返すべき額の枠が、条文の側で示されています。別段の合意という括弧書きが置かれているため、金額を当事者で定めることもできますが、その場合も返還が前提になります。
第三に「売買の解除をすることができる」。買戻しは、新しく買い直すことではなく、いったん成立した売買を解除する形をとります。解除である以上、これは売買の当事者の間の話として組み立てられています。買主がすでに第三者へ転売していたらどうなるのか、という問いが、そこから出てきます。
買戻しには、期間の枠が法律の側で置かれています。
買戻しの期間は、十年を超えることができない。特約でこれより長い期間を定めたときは、その期間は、十年とする。
2 買戻しについて期間を定めたときは、その後にこれを伸長することができない。
3 買戻しについて期間を定めなかったときは、五年以内に買戻しをしなければならない。
1項は上限を定めます。特約で長く書いても、10年に切り詰められます。2項は伸長を封じます。いったん定めた期間を、あとから延ばすことはできません。3項は、期間を定めなかった場合を5年以内としています。返済の見通しが立つまでの時間を、この枠の内側で考えることになります。
次に、第三者との関係です。581条1項は、売買契約と同時に買戻しの特約を登記したときは、買戻しを第三者に対抗することができると定めます。不動産登記法96条は、この登記の登記事項として、買主が支払った代金（民法579条の別段の合意をした場合にあってはその合意により定めた金額）および契約の費用、そして買戻しの期間の定めがあるときはその定めを挙げています。いくらで、いつまでに買い戻せるのかが、登記簿に記録される形です。逆に言えば、登記がなければ、買主から不動産を取得した第三者に対して買戻しを主張する足場がありません。
同条2項には、賃借人についての定めが置かれています。1項の登記がされた後に対抗要件を備えた賃借人の権利は、その残存期間中1年を超えない期間に限り、売主に対抗することができる。ただし売主を害する目的で賃貸借をしたときは、この限りでないとされています。買主が誰かに貸していた場合の調整が、あらかじめ書かれているということです2。
最後に実行です。583条1項は、売主は580条に規定する期間内に代金および契約の費用を提供しなければ、買戻しをすることができないと定めます。期間内に意思を伝えるだけでは足りず、提供が要ります。資金の準備が間に合うかどうかが、そのまま結果に直結する組み立てです。
同条2項も見ておく値打ちがあります。買主または転得者が不動産について費用を支出したときは、売主は196条に従ってその償還をしなければならない。ただし有益費については、裁判所が売主の請求により相当の期限を許与することができる。返す側が用意する金額は、代金と契約の費用だけで終わらない場合があります3。ここで出てくる語の整理は用語集に置きました。
もうひとつの経路が、再売買の予約です。根拠は売買の一方の予約を定めた556条で、相手方が売買を完結する意思を表示した時から売買の効力を生ずる、とされています。同条2項は、意思表示について期間を定めなかったときの扱いを置きます。予約者は相当の期間を定めて確答すべき旨を催告でき、その期間内に確答がないときは、予約は効力を失います。
買戻しとの違いは、枠のあり方にあります。予約は独立した合意ですから、10年という上限も、返還額についての条文の指示もありません。価格も期間も、当事者が定めた内容によります。自由に決められるということは、条文が守ってくれる部分がないということでもあります。登記の方法も異なり、予約にもとづく請求権は、権利の設定・移転・変更・消滅に関する請求権を保全するための仮登記（不動産登記法105条2号）によって公示することが考えられます。
提示された契約書を前にしたとき、少なくとも三つは書面で確かめられます。第一に期間。いつまでに買い戻すのか、その定めが書かれているか。第二に金額。買い戻すときに用意する額がどう決まるのか、代金以外に何を負担するのか。第三に登記。買戻しの特約または請求権保全の仮登記がされるのか、されないのか。この三つは、条文が問題にしている点そのものです。段階ごとに何が選べるかは今どこにいるかに整理しました。
注
参考文献
この記事のよくある質問
民法579条は、買戻しの特約を「売買契約と同時にした」ものと書いています。同時性が条文の文言に現れているため、売買が済んだ後に結ばれた合意を民法の買戻しとして扱えるかは、この条文の外側の問題になります。その合意が別の制度（たとえば再売買の予約）にあたるかどうかの判断は法律の判断であり、当社は述べていません。弁護士・司法書士にご確認ください。
民法580条2項は「買戻しについて期間を定めたときは、その後にこれを伸長することができない」と定めています。また1項は、買戻しの期間は十年を超えることができず、特約でこれより長い期間を定めたときはその期間を十年とするとしています。期間を定めなかったときは、五年以内に買戻しをしなければなりません（同条3項）。時間の枠が、当事者の合意より先に置かれている形です。
民法579条は、買主が支払った代金（別段の合意をした場合にはその合意により定めた金額）および契約の費用を返還して売買を解除できると定めています。さらに583条2項は、買主または転得者が不動産について費用を支出したときは、売主が196条に従って償還しなければならないとしています。用意する額が代金と契約の費用だけで終わらない場合があるということです。具体的な金額の見通しを当社が申し上げることはしていません。
買戻しができるかどうかと、住み続けられるかどうかは別の問題です。住み続ける根拠は、売却後に結ぶ賃貸借契約にあります。借地借家法38条1項は、期間の定めがある建物の賃貸借について、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、更新がないこととする定めを置けるとしています。契約の種類によって、いつまで住めるかが変わります。当社はこの形の取引を率先して行っていません。
ご相談
いまどの段階にいるかは 今どこにいるか、 当社のできないことは 私たちの立場 に書いてあります。
時間外も、できるかぎりお受けします。出られなかったときは、フォームかLINEにご用件を残してください。翌営業日にこちらからご連絡します。
LINEでのご相談はこちら（富士ヶ丘サービス共通の窓口です）
関連
富士ヶ丘サービス株式会社／宅地建物取引士 大石浩之（静岡県知事 第027186号）。 記事の内容は執筆時点の法令・公表資料にもとづきます。 個別の事案の見通しを示すものではありません。