重要事項説明に抵当権はどう書かれるか｜宅建業法35条1項1号と、説明の宛先

「重要事項説明書には、うちの抵当権のことも書かれるのでしょうか」。相談の場で、売主の側からこう尋ねられることがあります。返済が滞っていることを人に知られたくない、という気持ちがその後ろにあります。書面の名前だけが先に耳に入っていて、それが誰に向けて作られる書面なのかは、あまり知られていません。

宅地建物取引業法35条は、説明の相手方を条文の中で限っています。説明を受けるのは、その物件を取得しようとしている人です。売主は、この書面を受け取る側ではありません。本稿は、35条1項1号が何を書けと定めているのかを条文から確かめ、抵当権がそこにどう現れるのか、そして売主がこの手続のどこに立っているのかを整理します¹。

順に、三つのことを見ます。35条1項が説明の宛先をどこまで絞っているか。1項1号の言葉が、どの条文に支えられて抵当権を含むことになるのか。そして、売主に向けられた条文が35条ではなくどこに置かれているのか。三つ目で、冒頭の問いに輪郭がつきます。

1. 重要事項説明は、誰に向けて行われるか

宅地建物取引業法35条1項は、長い一文でできています。分解すると、誰が、誰に、いつまでに、誰をして、どのような方法で説明するのかが順に置かれています。説明する義務を負うのは宅地建物取引業者です。実際に説明するのは宅地建物取引士で、条文は業者が取引士に説明を「させなければならない」と書いています。

時期は「その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間」です。契約の後ではありません。方法は、記載事項を書いた書面を交付して説明することで、口頭だけでも書面だけでも足りません。

相手方の定めは二重になっています。まず「宅地建物取引業者の相手方等」という括りがあり、そこには売買の相手方、代理を依頼した者、そして業者が行う媒介に係る売買の各当事者が入ります。売主もここには含まれます。ところが説明の対象は「その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し」と限られています。取得しようとしていない者について、この限定が働く場面はありません²。

同じ条文の中には、別の場面についての説明義務も置かれています。2項は割賦販売について、現金販売価格や賦払金の額などを1項各号に加えて説明させる規定です。3項は、業者自身が委託者となる信託の受益権を売る場合の規定を置いています。

三つを並べると、同じ形が繰り返されているのが分かります。3項1号も、1項1号とほとんど同じ文言で「登記された権利の種類及び内容」を挙げます。対象が変わっても、登記された権利を契約の前に示すという骨格は動きません。2項も3項も、名宛人を「取得しようとする」者の側に置いています。

条文はさらに、手続の形も定めています。宅地建物取引士は説明のときに宅地建物取引士証を提示しなければならず（4項）、書面には取引士が記名しなければなりません（5項）。相手方の承諾を得たうえで、書面の交付に代えて電磁的方法によって記載事項を提供することも認められています（8項）。

ところが、相手方が宅地建物取引業者である場合には、働き方が変わります。6項は、読み替えの表に従って1項・2項を適用したうえで、4項および5項を適用しないと定めています。取引士証の提示も、5項による記名も、この場合には要りません。代わりに7項が、作成した書面への記名を別に定めます。

8項と9項を並べると、差がもう一つ見えます。8項は、書面の交付に代えるとき、宅地建物取引士に記載事項を「提供させる」と書きます。これに対して9項は、相手方が業者である場合について、業者が「提供することができる」と書くだけで、取引士を介在させる文言を置いていません。同じ35条の中で、相手方が誰かによって取引士の関わり方が分かれているということです³。

2. 35条1項1号が書けと定めていること

抵当権の話は、一号に出てきます。条文をそのまま読みます。

気づかれると思います。この一号に、抵当権という語はありません。書かれているのは「登記された権利」です。抵当権がここに入るのは、不動産登記法3条が登記できる権利を十挙げ、抵当権をその七号に置いているからです。根抵当権も、抵当権に関する登記として同じ枠の中にあります。

「登記された」という限定にも目を留めておきます。一号が拾うのは、登記記録に現れている権利です。登記されていない権利について、この号は何も書いていません。用語の整理は用語集に置きました。

後半の書き方も独特です。「登記名義人又は登記簿の表題部に記録された所有者の氏名」と、二つが並べて置かれています。不動産登記法2条10号の表題部所有者とは、所有権の登記がない不動産の表題部に所有者として記録されている者をいいます。一号は、所有権の登記がある不動産と、まだない不動産の両方を、一つの号で拾おうとしていることになります。

一号は「種類及び内容」と書くだけで、内容として何を記載するかを自分では列挙していません。手がかりは登記記録の側にあります。不動産登記法59条は、権利に関する登記の登記事項として、登記の目的、申請の受付の年月日および受付番号、登記原因およびその日付、権利者の氏名または名称および住所などを挙げています⁴。

順位も、条文の側で決まっています。不動産登記法4条1項は、同一の不動産について登記した権利の順位は、法令に別段の定めがある場合を除き登記の前後によると定めます。2項は付記登記についての定めで、付記登記の順位は主登記の順位によるとします。抵当権が他人の権利の目的になっているときも、それは元の登記と一体のものとして公示されるということです。

順位だけを先に押さえている登記もあります。仮登記です。同法105条は、権利の設定や移転に関する請求権を保全しようとするときなどに仮登記ができるとし、106条は、仮登記に基づく本登記の順位は仮登記の順位によるとします。買主から見れば、順位が後からさかのぼって決まる登記があるということです。

そして登記記録は、もともと誰にでも開かれています。不動産登記法119条1項は、何人も手数料を納付して登記事項証明書の交付を請求できると定めます。抵当権が付いていることは、説明を待たなくても調べられる事実です。35条1項1号は、買主が自分で探し当てるかどうかに委ねず、契約の前に取引士の口から示させる仕組みだと読めます。

ただし、開かれ方には段差があります。同法121条3項は、登記簿の附属書類のうち図面以外のものについて、「正当な理由があるとき」に限って閲覧を請求できるとしています。登記記録に現れる事実と、その裏側にある書面とでは、公開の程度が違います。

契約が成立した後には、別の書面が出ます。同法37条1項は、媒介により契約が成立したときに各当事者へ交付する書面の記載事項を並べており、四号に「宅地又は建物の引渡しの時期」、五号に「移転登記の申請の時期」を置いています。民法560条が、売主は買主に対し登記その他の対抗要件を備えさせる義務を負うと定めているのと、向きがそろっています。

ところが担保権の抹消の時期は、この列挙に入っていません。いつ抹消するのかは、法が要求する記載事項としてではなく、当事者が置いた契約の定めとして書面に現れます。抵当権が付いた家の売却がどう組まれるかは任意売却とはにまとめています。

3. 売主は、この手続のどこに立っているか

売主は説明を受ける側ではなく、説明のもとになる情報が出てくる側です。登記記録は業者が自分で取得できます。しかし、それ以外の事情——設備の不具合、雨漏りの経緯、隣地との関係——は、住んでいた人しか知りません。任意売却の相談では、そこに債権者との調整の状況が重なります。

では、売主に向けられた条文はどこにあるのか。35条ではありません。34条の2です。

交付の相手は「依頼者」です。売主が受け取る法定の書面は、35条書面ではなくこちらです。並ぶのは、いくらで売ろうとしているか、いつまでの契約か、報酬をどう定めたか。買主に向けた35条書面とは、扱う中身が違います。

2項も見ておきます。価額または評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。額を示すだけでは足りない、という書き方です。任意売却では、この額が債権者に示す配分案の出発点になります。費用と配分の考え方は費用と配分に置きました。

ここで先に書いておくことがあります。同法47条1号は、業者に対する禁止として次のように定めています。

当社は売主から依頼を受けて媒介をしますが、買主に対して知っていることを偽ることはできません。依頼者の側に立つことと、相手方に事実でないことを告げることは、条文の上で別のことです。

同時に、この号の書き方も見ておく値打ちがあります。禁じられているのは「次のいずれかに該当する事項」についての行為です。何でも告げなければならない、とは書かれていません。対象となる事項は号の中でさらに列挙されており、線引きはそちらに委ねられています⁵。

47条の2第1項も、当社の話し方を縛ります。勧誘に際し、利益を生ずることが確実であると誤解させるべき断定的判断を提供してはならない、という定めです。「債権者は同意します」「この価格なら通ります」と申し上げないのは、条文の側からの要請でもあります。

もっとも、35条1項が返済の滞りそのものを記載事項として挙げているわけではありません。滞納は登記記録にも現れません。どの事実が告げるべき事実に当たるのかは法律の判断であり、当社が結論を述べる事柄ではありません⁶。ご自身がどの段階にいるかは今どこにいるかで確かめられます。

最後に、語尾の違う条文を並べておきます。35条の2は、営業保証金を供託した供託所などについて、契約が成立するまでの間に説明することを定めます。ただし文末は「説明をするようにしなければならない」です。35条1項の「説明をさせなければならない」とは書き方が違い、名宛人からは宅地建物取引業者が除かれています。同じ「説明」でも、条文は求め方の強さを分けていることになります。

• 35条1項1号に「抵当権」の語はない
• 登記記録は何人も請求できる（不登法119条1項）
• 売主が受け取る書面は34条の2による
• 告げるべき事実の線引きは法律の判断