執行官が家に来る日｜現況調査で条文が定めていること

裁判所からの書面が続いたあと、次に届くのは執行官の名前が入った連絡です。訪問の日時が書かれていることもあれば、連絡先だけが記された紙のこともあります。相談の場でいちばん静かな声で尋ねられるのが、この日のことです。何をされるのか。何を聞かれるのか。答えなかったらどうなるのか。

本稿は、民事執行法57条を読み、執行官が何をしに来るのか、条文がどこまでの権限を与え、どこから先を与えていないのかを確かめます。担保不動産競売については、57条も188条により準用されます¹。制度の側から見れば、この日は債務者を問いただす日ではなく、売る対象の形を確定させる日です。

1. 現況調査は何を確かめるために行われるのか

民事執行法57条1項は、執行裁判所は執行官に対し、不動産の形状、占有関係その他の現況について調査を命じなければならない、と定めています。命じなければならない、という書き方です。事情によって省かれる手続ではなく、競売の手続に組み込まれた一段階として置かれています。したがって、調査が行われること自体は、その方の対応の良し悪しとは関係がありません。

調査の対象は三つに分けて書かれています。形状、占有関係、その他の現況です。形状は建物や土地の姿。占有関係は、誰がどういう立場でそこを使っているかということ。そして、そのほかに現況として押さえるべき事柄です。いずれも、登記簿を見ただけでは分からないものが並んでいます。

この作業は、執行官ひとりで完結しません。執行裁判所は評価人を選任し、不動産の評価を命じなければならないとされています（58条1項）。評価人は、近傍同種の不動産の取引価格、不動産から生ずべき収益、不動産の原価その他の価格形成上の事情を適切に勘案して評価をします（同条2項前段）。そして同項後段は、競売の手続において売却を実施するための評価であることを考慮しなければならないと書いています。ふつうの査定と同じ物差しではない、と条文の側が断っているところです。

評価が出ると、執行裁判所はそれに基づいて売却基準価額を定めます（60条1項）。そして買受けの申出の額は、売却基準価額からその十分の二に相当する額を控除した価額、すなわち買受可能価額以上でなければなりません（同条3項）²。十分の二という数字は、条文そのものに書かれています。現況調査は、この価額が決まるまでの列の、いちばん前に置かれた一段です。

集められた内容は、そこで終わりません。裁判所書記官は、不動産の表示、売却によりその効力を失わない権利の取得や仮処分の執行、売却により設定されたものとみなされる地上権の概要を記載した物件明細書を作成します（62条1項各号）。そして同条2項は、その写しを執行裁判所に備え置いて一般の閲覧に供し、または不特定多数の者が内容の提供を受けられる措置を講じなければならないとしています。調査は、買受けを検討する人が読む資料の土台になります。誰のための調査かと問えば、まず買受人になろうとする者のため、そして手続を適正に進めるためです。

2. 民事執行法57条が執行官に与えている権限

条文をそのまま読みます。

2項が与えているのは三つです。不動産に立ち入ること。債務者またはその不動産を占有する第三者に質問をすること。文書の提示を求めること。相手方が誰かも条文に書かれていて、その家を占有している人が対象になります。

3項は、2項の立入りに付いてくる定めです。読む順序を守ると分かりますが、ここには限定が二つ重ねられています。前項の規定により不動産に立ち入る場合において、という限定。そして、必要があるとき、という限定です。閉鎖した戸を開くための処分は、立入りの権限から独立して置かれているものではありません³。

この構造は、隣の条文と並べるとさらにはっきりします。評価人にも同じ手段が要るはずですが、条文はそれを準用という形で与えています。

並んでいる番号を数えてください。57条の2項、4項、5項。3項が入っていません。つまり評価人には、立入り・質問・文書の提示を求める権限と、市町村や公益事業者へ照会する権限は与えられていますが、閉鎖した戸を開くための処分は条文の上で与えられていません。準用の条文は、何を借りるかを書くと同時に、何を借りないかも書いています。

もう一点、58条3項も同じ向きの定めです。評価人が6条2項の規定により執行官に対し援助を求めるには、執行裁判所の許可を受けなければならない。評価人が単独で動ける範囲には、条文の側で枠が置かれています⁴。

住居に立ち入る場面には、民事執行法7条が働きます。同条は、執行官等が人の住居に立ち入って職務を執行するに際し、住居主、その代理人または同居の親族もしくは使用人その他の従業者で相当のわきまえのあるものに出会わないときは、市町村の職員、警察官その他証人として相当と認められる者を立ち会わせなければならないと定めています。不在のときには、第三者の立会いという形が要求されるということです⁵。

いま図に並べた三番目と四番目は、訪問とは別の経路です。57条4項は、市町村（特別区の存する区域にあっては、都）に対し、その不動産に課される固定資産税に関して保有する図面その他の資料の写しの交付を請求できるとします。5項は、電気、ガスまたは水道水の供給その他これらに類する継続的給付を行う公益事業を営む法人に対し、必要な事項の報告を求めることができるとしています。訪問だけで完結する調査ではありません。

3. 調査の日に、生活の側で起きること

占有関係の調査が具体的に何を見ているかというと、誰がどういう資格でそこにいるか、です。所有者本人が住んでいるのか。賃貸借契約があるのか。あるとすればいつからのものか。賃貸借契約書の提示を求められることがあるのは、この確認のためです。ではなぜ、いつからかが問われるのか。答えは59条にあります。

2項の「対抗することができない」が、時の前後を問う理由です。建物の賃貸借については、借地借家法31条が、その登記がなくても建物の引渡しがあったときはその後その建物について物権を取得した者に対して効力を生ずると定めています。引渡しがいつあったかが、抵当権の登記との先後を決めるということになります。ここで確かめられた内容は、売却によって効力を失わない権利があるかどうかという形で、物件明細書に反映されます（62条1項2号）。

抵当権のほうが先だった場合について、民法395条1項が別の定めを置いています。抵当権者に対抗することができない賃貸借により抵当権の目的である建物の使用または収益をする者のうち、競売手続の開始前から使用または収益をする者などは、その建物の競売における買受人の買受けの時から六箇月を経過するまでは、その建物を買受人に引き渡すことを要しない。六箇月という数字は、条文に書かれています。ただし同条2項は、買受けの時より後の使用の対価について買受人が相当の期間を定めて一箇月分以上の支払を催告し、その期間内に履行がない場合には適用しないとしています。

混同されやすい制度に、内覧があります。64条の2第1項は、差押債権者の申立てがあるときは、執行裁判所は執行官に対し内覧の実施を命じなければならないとし、内覧とは買受けを希望する者を立ち入らせて見学させることだと定義しています。現況調査とは別の手続で、根拠条文も申立ての要否も違います。同項ただし書は、占有者の権原が差押債権者などに対抗できる場合で、その占有者が同意しないときは、この限りでないとしています。

内覧のほうには、時期の定めも重ねられています。申立ては、売却を実施させる旨の裁判所書記官の処分の時までにしなければなりません（同条2項）。内覧への参加の申出は、売却の実施の時までです（同条3項）。そして4項は、内覧の円滑な実施が困難であることが明らかであるときは、執行裁判所が命令を取り消すことができるとします⁶。命じなければならないと書きながら、取り消す道も同じ条の中に置かれています。

• 調査は売る対象の形を確定するための一段階
• 57条3項は立入りに付いてくる定め
• 58条4項の準用に3項は入っていない
• 内覧は64条の2の別の手続

生活の側の準備についても書いておきます。57条には、あらかじめ片づけておくべきだといった定めはありません。調査は現況を見るためのものなので、整えられた状態を見せる場ではないからです。他方で、質問に答える義務があるのか、答えなかったときにどうなるのかという問いには、当社は答えを持っていません。これは条文の解釈の話で、法律の判断にあたります。段階ごとの並びは今どこにいるかに、競売と任意売却の違いは任意売却と競売は、何が違うかにまとめました。