物件明細書には何が書かれるか｜消える権利と、買受人が引き受ける権利

競売の手続がある段階まで進むと、自宅について一枚の文書が作られます。物件明細書です。作るのは裁判所書記官で、その写しは一般の閲覧に供されます。書かれている相手は、そこに住んでいる人ではありません。これから買おうとしている人に向けて作られる文書です。相談の場でこの文書の話になると、多くの方が「そんなものがあるのですか」とおっしゃいます。

民事執行法62条1項が挙げる記載事項は、三つだけです。少ないと感じられるかもしれません。しかしこの三つは、いずれも59条が定める権利の消滅と引受けに直結しています。本稿は62条と59条を並べて読み、この一枚が何を伝えるために置かれているのかを整理します。これらの規定が担保不動産競売に及ぶのは、188条の準用によります¹。

見るのは三つです。62条1項が何を書けと命じ、何を書けと命じていないか。59条が権利をどう振り分け、その基準をどこに置いているか。そして、この一枚が住んでいる側にどう跳ね返るか。三つ目では、内覧と引渡命令という、記録の中身が直接効いてくる場面まで追います。

1. 三つしか書かれていないということ

まず条文を読みます。

一号は、不動産の表示です。所在、地番、家屋番号といった、その物件を特定するための事項がここに入ります。二号が本体にあたります。「不動産に係る権利の取得及び仮処分の執行で売却によりその効力を失わないもの」。日本語としては読みにくい一文ですが、要は売却があっても消えずに残るものを書けという指示です。裏返せば、消えるものはここに書かれません。買受人が引き継ぐことになるものだけが並びます²。

二号には、もう一つ読みどころがあります。並んでいるのは「権利の取得」だけではなく、「仮処分の執行」も同じ号に入っています。仮処分の執行がどうなるかは59条3項が定めており、差押えや仮差押えの執行と、消滅する権利を有する者らに対抗できない仮処分の執行は、売却により効力を失います。62条1項2号に並ぶ仮処分は、そこから漏れたものだけだということになります。

三号は、売却により設定されたものとみなされる地上権の概要です。土地とその上の建物が同一の所有者に属していた場合、担保権の実行によって所有者が別々になると、建物のために地上権が設定されたものとみなされます（民法388条）。この地上権があるかどうかは、買う側にとって土地の使い方を左右します³。

そして2項です。裁判所書記官は、物件明細書の写しを執行裁判所に備え置いて一般の閲覧に供し、または不特定多数の者がその内容の提供を受けることができるものとして最高裁判所規則で定める措置を講じなければならない。閲覧できるのは、買受けを検討している人に限られません。条文は「一般の閲覧」と書いています⁴。

• 記載事項は三つだけ（62条1項）
• 写しは一般の閲覧に供される（62条2項）
• 書かれていないことは不存在の証明ではない

ここで、読める人の広さと、言える人の狭さを並べておきます。62条2項の閲覧に範囲の限定はありません。これに対し70条は、売却の許可または不許可に関し利害関係を有する者が、71条各号に掲げる事由で自己の権利に影響のあるものについて、売却決定期日において意見を陳述することができると定めます。読める人の輪と、意見を述べられる人の輪は、条文の上で大きさが違います。

この非対称は、文書の性格から出てきます。物件明細書は、買う側の判断材料として作られています。住んでいる側の事情を説明したり、その言い分を載せたりするための文書ではありません。段階ごとに何が起きるかは今どこにいるかに整理しました。

2. 消える権利と、買受人が引き受ける権利

62条1項2号の意味は、59条を読まないと分かりません。この条文が、売却によって何が消え、何が残るのかを定めています。

1項は消滅する側です。先取特権、使用および収益をしない旨の定めのある質権、抵当権。これらは売却によって消えます。住宅ローンの抵当権も、根抵当権も、ここに入ります。4項は引き受ける側です。留置権、および使用収益をしない旨の定めのない質権で2項の適用がないもの。これらについて買受人は、担保される債権を弁済する責めに任ずるとされます。消えるのではなく、買受人に負担が移る扱いです。

振り分けの要は2項です。1項で消滅する権利を有する者、差押債権者、仮差押債権者に対抗することができない権利の取得は、売却により効力を失う。基準は「対抗できるか」であって、その権利が古いか新しいかという印象ではありません。登記の先後が問題になりますし、建物の賃貸借であれば、登記がなくても引渡しがあったときはその後にその建物について物権を取得した者に対し効力を生ずるとされています（借地借家法31条）。

対抗できない賃貸借であっても、条文はそこで話を終えていません。民法395条1項は、抵当権者に対抗することができない賃貸借により抵当権の目的である建物を使用または収益する者のうち、競売手続の開始前から使用または収益をする者などについて、買受人の買受けの時から六箇月を経過するまでは建物を買受人に引き渡すことを要しないと定めます。消えることと、すぐ出ることとは、条文の上で別に扱われています。

59条は五つの項で、それぞれ違うものを扱っています。1項は消滅、2項は対抗できない権利の取得の失効、3項は差押え・仮差押えの執行と仮処分の執行の失効、4項は買受人の引受け、5項は異なる合意による変更です。ひとつの条文の中に、消える・失う・引き受ける・変えるが並んでいることになります。

そして5項に、期限のある定めが置かれています。利害関係を有する者が、売却基準価額が定められる時までに、1項・2項・4項と異なる合意をした旨の届出をしたときは、売却による権利の変動はその合意に従う。合意で動かす余地は条文に置かれていますが、時期が区切られています。用語の整理は用語集にまとめました。

3. 一枚の文書が、住んでいる側に及ぼすもの

ここまでは買う側の話でした。住んでいる側から見ると、どうなるか。第一に、外から見えるということです。62条2項の閲覧は、買受けを検討する人だけに開かれているのではありません。自宅の権利関係が、不特定の人の目に触れる形になります。これは競売という手続の性質から来るもので、これを止める方法が条文に置かれているわけではありません。任意売却との違いは任意売却と競売は、何が違うかに整理しています。

第二に、書かれた内容に対する道が用意されています。62条3項は、1項・2項の裁判所書記官の処分に対して執行裁判所に異議を申し立てることができると定めます⁵。また71条7号は、売却基準価額もしくは一括売却の決定、物件明細書の作成、またはこれらの手続に重大な誤りがあることを、売却不許可事由として挙げています。誤りが正されうる仕組みは、条文の側に置かれています。

第三に、家の中を見せる場面が別に用意されています。64条の2第1項は、差押債権者の申立てがあるときは執行官に内覧の実施を命じなければならないとしつつ、ただし書で外す場合を置いています。占有者の占有の権原が差押債権者・仮差押債権者・59条1項により消滅する権利を有する者に対抗することができる場合で、その占有者が同意しないときです。同意が意味を持つのは、対抗することができる場合に限られています⁶。

第四に、記録の中身が、売却のあとに効いてきます。83条1項は、代金を納付した買受人の申立てにより、執行裁判所は債務者または不動産の占有者に対し不動産を買受人に引き渡すべき旨を命ずることができるとしたうえで、ただし書で「事件の記録上買受人に対抗することができる権原により占有していると認められる者」を外しています。基準になっているのは、事件の記録です。物件明細書は、その記録の一部として置かれています。

引渡命令には期間の定めもあります。83条2項は、買受人は代金を納付した日から六月を経過したときは申立てをすることができないとし、買受けの時に民法395条1項の抵当建物使用者が占有していた建物の買受人については九月としています⁷。同項の猶予の期間と、申立ての期間とが、別々に置かれているということです。

第五に、時間の感覚です。59条5項の届出には、売却基準価額が定められる時までという区切りがあります。売却の準備が進むほど、条文が用意している選択の幅は狭くなっていきます。任意売却を検討するかどうかの判断も、この時間の中に置かれます。ほかにどのような手が並んでいるかは任意売却以外の選択肢をご覧ください。

• 消えるか残るかは対抗できるかで決まる（59条2項）
• 読める人の輪と、意見を言える人の輪は違う
• 引渡命令は「事件の記録上」を基準にする