要旨
報酬の上限は、業者と依頼者の力関係ではなく、国土交通大臣の告示で決まっています。宅地建物取引業法46条がそう定めているからです。上限は上限であって請求額ではなく、実際の額は媒介契約を結ぶときに、上限の範囲内で合意します。
キーワード契約と登記／媒介契約
お金がないから相談している。任意売却の相談は、その前提から始まります。だからこそ、費用の話を後回しにしない書き方をしたいと考えてきました。もっとも、費用の額そのものより先に確かめておくべきことがあります。誰と、どういう契約を結ぶのか。売買契約の前に、売主と宅地建物取引業者の間で結ぶのが媒介契約です。
媒介契約に何を書くかは、宅地建物取引業法34条の2が定めています。報酬をいくらまで受け取れるかは、同法46条が国土交通大臣の定めに委ね、告示で決まっています。本稿は、この二つの条文と告示を一次資料で確かめ、任意売却の場面で報酬がどう精算されるのかまでを整理します1。
媒介とは、売買の相手方を探し、契約が成立するように尽力することをいいます。売主は不動産の所有者であり、業者ではありません。この点は、費用の話にも効いてきます。業者が自ら売主になる取引と、媒介として関与する取引とでは、法が置いている規律が違うからです2。
宅地建物取引業法34条の2第1項は、媒介契約を締結したときは遅滞なく、一定の事項を記載した書面を作成して記名押印し、依頼者に交付しなければならないと定めます。挙げられているのは八つ。物件を特定する表示、売買すべき価額、他の業者に重ねて依頼することの許否、建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項、有効期間と解除、指定流通機構への登録、報酬に関する事項、その他省令で定める事項です。
同条2項も見落とせません。価額または評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならないと定めています。いくらで売れるかという話に、根拠を示す義務が法律で結び付けられているということです。任意売却では、この価額が債権者への配分案の土台になります。根拠のない数字を置けば、後の交渉が組み立てられません。
期間と報告についても、法が数字を置いています。専任媒介契約の有効期間は三月を超えることができず、これより長い期間を定めたときは三月とされます（3項）。業務の処理状況の報告は二週間に一回以上、依頼者が業者の探索した相手方以外と契約できない旨の特約を含む場合は一週間に一回以上です（9項）。そしてこれらに反する特約は無効とされます（10項）。
報酬について、法律は額そのものを書いていません。
宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関して受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところによる。
2 宅地建物取引業者は、前項の額をこえて報酬を受けてはならない。
3 国土交通大臣は、第一項の報酬の額を定めたときは、これを告示しなければならない。
4 宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、公衆の見やすい場所に、第一項の規定により国土交通大臣が定めた報酬の額を掲示しなければならない。
額を決めるのは国土交通大臣であり、決めたら告示しなければならない。そして業者は、その額を事務所の見やすい場所に掲示しなければならない。上限が業者と依頼者の力関係で決まらないように、外側に置かれているという組み立てです。当該の告示は「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」（昭和45年建設省告示第1552号）で、令和6年6月21日国土交通省告示第949号による改正が令和6年7月1日から施行されています。
売買の媒介について、告示は売買に係る代金の額を三つに区分し、それぞれの区分の金額に料率を乗じて合計した額を上限としています。200万円以下の部分は100分の5、200万円を超え400万円以下の部分は100分の4、400万円を超える部分は100分の3。これに消費税および地方消費税を加えると、5.5％、4.4％、3.3％になります3。
計算は区分ごとの積み上げです。売買価格1,000万円（税別）であれば、200万円×5.5％、200万円×4.4％、600万円×3.3％を合計して39.6万円（税込）が、依頼者の一方から受け取れる上限になります。同じ内容は費用のページにも書いています。
もうひとつ、低い価格帯についての特例があります。国土交通省は消費者向けの案内で、売買価格800万円以下の宅地・建物を「低廉な空家等」として、当該媒介に要する費用を勘案して上限額を超える報酬を受け取ることができるとしつつ、その上限額（税込）を「30万円×1.1倍の金額」以内としています。使用の状態は問われません。あわせて、媒介契約の締結に際してあらかじめ上限の範囲内で報酬額を説明し、合意することが必要とされています。
上限は上限であって、請求される額ではありません。実際の額は、媒介契約を結ぶにあたって、上限の範囲内で合意します。合意の内容は媒介契約書面の「報酬に関する事項」として書面に残ります（34条の2第1項7号）。口頭のやり取りで決まる仕組みにはなっていません。なお同法47条2号は、不当に高額の報酬を要求する行為を禁じています。
任意売却では、支払いの時期に特徴があります。売却代金の配分を債権者と決める際、その配分案の中に仲介手数料や登記費用を組み込み、決済の場で精算する形が一般的です。この形になれば、手元から新たに現金を出す場面は生じにくくなります。相談から決済までの進み方は相談から引渡しまでの流れに置きました。
ただし、そうならない場合があります。債権者との交渉の結果、費用の一部が配分に含まれず、ご負担いただくことがあります。引越し費用が配分に含まれるとは限りません。弁護士・司法書士に依頼された場合、その費用は当社の報酬とは別に発生します。そして売却代金で返しきれなかった債務は、売却後も残ります。これは費用ではありませんが、いちばん大きな金額の話です。
金額の見込みは、条件が固まった時点で書面にしてお示しします。そのうえでご判断いただく形にしています。費用の話をせずに手続だけを進めることはしません。
注
参考文献
一次情報：https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bt_000266.html
この記事のよくある質問
宅地建物取引業法46条1項は、宅地建物取引業者が受けることのできる報酬の額は国土交通大臣の定めるところによると定めています。同条3項は定めたときに告示することを、4項は事務所ごとに公衆の見やすい場所へ掲示することを義務づけています。該当する告示は「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」（昭和45年建設省告示第1552号）で、令和6年6月21日国土交通省告示第949号による改正が令和6年7月1日から施行されています。
告示は代金の額を区分し、200万円以下の部分に100分の5、200万円を超え400万円以下の部分に100分の4、400万円を超える部分に100分の3を乗じた額の合計を上限としています。消費税および地方消費税を加えると5.5％、4.4％、3.3％です。売買価格1,000万円（税別）であれば、200万円×5.5％、200万円×4.4％、600万円×3.3％の合計で39.6万円（税込）が、依頼者の一方から受け取れる上限額になります。
国土交通省は消費者向けの案内で、売買価格800万円以下の宅地・建物を「低廉な空家等」とし、当該媒介に要する費用を勘案して通常の上限額を超える報酬を受け取ることができるとしています。ただしその上限額（税込）は「30万円×1.1倍の金額」以内とされ、使用の状態は問われません。あわせて、媒介契約の締結に際してあらかじめ上限の範囲内で報酬額を説明し、合意することが必要とされています。
売却代金の配分を債権者と決める際、その配分案の中に仲介手数料や登記費用を組み込み、決済の場で精算する形が一般的です。この形になれば、手元から新たに現金を出す場面は生じにくくなります。ただし配分案を承認するのは債権者ですので、交渉の結果として費用の一部が配分に含まれず、ご負担いただくことがあります。引越し費用が含まれるとも限りません。金額の見込みは条件が固まった時点で書面にしてお示ししています。
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富士ヶ丘サービス株式会社／宅地建物取引士 大石浩之（静岡県知事 第027186号）。 記事の内容は執筆時点の法令・公表資料にもとづきます。 個別の事案の見通しを示すものではありません。